공사계약서 공사 범위와 내역서를 붙이는 법

공사계약서 마스터·8분·2028.10.01

공사계약은 본문보다 첨부가 무겁습니다

계약의 내용 대부분이 도면과 내역에 있습니다.

공사계약서 본문은 대체로 열 몇 조로 끝납니다. 그런데 실제로 무엇을 얼마에 만들기로 했는지는 본문에 거의 없습니다. 도면과 내역서에 있습니다.

이 구조가 다른 계약과 다른 점입니다. 물건을 사고파는 계약이라면 본문에 품목과 수량이 들어가지만, 공사는 그 목록이 수십 장에 이르러 본문에 담을 수 없습니다.

그래서 첨부를 어떻게 붙였는지가 계약의 내용을 정합니다. 붙이는 방식이 허술하면 본문은 멀쩡한데 계약의 내용이 정해지지 않은 상태가 됩니다.

실제 분쟁에서 이 문제가 가장 먼저 드러납니다. 추가 공사비를 두고 다툴 때 양쪽이 서로 다른 내역서를 들고 오는 일이 드물지 않습니다.

붙인다는 것의 세 가지 요건

이름 · 판본 · 편입 문장입니다.

첨부를 계약의 일부로 만들려면 세 가지가 필요합니다. 하나라도 빠지면 그 서류가 계약의 내용인지부터 다투게 됩니다.

첫째는 이름입니다. 별첨이나 별지라는 말만으로는 어느 서류인지 알 수 없습니다. 문서의 제목을 본문에 그대로 적어야 합니다.

둘째는 판본입니다. 공사에서는 도면과 내역이 여러 차례 바뀝니다. 작성일이나 개정번호를 함께 적어야 어느 시점의 서류인지가 정해집니다.

셋째는 편입 문장입니다. 이 서류를 계약의 일부로 삼는다는 문장이 있어야 합니다. 이 문장이 없으면 그 서류는 협의 과정에서 주고받은 자료에 그칠 수 있습니다.

네 번째 줄은 요건이라기보다 대비입니다. 본문의 조항과 내역의 항목이 어긋나는 일은 실제로 자주 생기고, 그때 무엇을 기준으로 할지가 정해져 있으면 다툼이 짧아집니다.

다섯 번째 줄의 목록을 만들어 두면 서명 시점에 무엇이 붙어 있었는지가 한 장으로 확인됩니다. 서류가 여러 개인 공사일수록 유용합니다.

범위를 적는 문장과 내역의 관계

본문은 경계를 그리고 내역은 안을 채웁니다.

첨부를 잘 붙였다고 해서 본문의 범위 조항이 필요 없어지는 것은 아닙니다. 둘은 하는 일이 다릅니다.

내역서는 안쪽을 채웁니다. 무엇을 얼마나 어떤 자재로 하는지가 항목으로 들어 있습니다. 그런데 내역에 없는 일이 나왔을 때 그것이 계약 안인지 밖인지는 내역서가 답해 주지 않습니다.

그 답을 정하는 것이 본문입니다. 이 공사가 무엇을 완성하기로 한 것인지를 한 문장으로 적고, 내역에 없더라도 그 완성에 당연히 필요한 일을 어떻게 볼지를 정해 두는 것입니다.

이 대목을 어떻게 적느냐에 따라 추가 공사비 다툼의 결이 달라집니다. 완성을 기준으로 적으면 내역에 없어도 필요한 일이 범위 안으로 들어오는 쪽이고, 내역을 기준으로 적으면 내역에 없는 것은 밖으로 나가는 쪽입니다. 어느 쪽으로 하든 정해 두는 것이 정하지 않는 것보다 낫습니다.

붙이는 순서

서명 전에 서류를 확정하는 것이 핵심입니다.

현장에서 흔한 방식은 본문에 먼저 서명하고 도면과 내역은 나중에 확정하는 것입니다. 착공을 서두르다 보면 그렇게 됩니다. 그 사이의 변경이 계약에 반영되지 않은 채 남습니다.

1. 붙일 서류의 목록을 만든다도면, 내역서, 시방서, 공정표 등 무엇을 붙일지 정합니다.
2. 각 서류에 판본 표시를 붙인다작성일이나 개정번호를 문서 안에 적습니다. 파일 이름에만 두지 마십시오.
3. 본문에 이름과 판본을 적는다별지 목록을 만들고 그 목록을 본문에서 가리킵니다.
4. 편입 문장을 넣는다이 서류들을 계약의 일부로 한다는 문장을 둡니다.
5. 우선순위를 정한다본문과 첨부, 서류들 사이의 우선순위를 한 줄로 정합니다.
6. 금액과 내역의 합을 맞춘다본문의 도급금액과 내역서의 합계가 같은지 확인합니다.
7. 서명 전에 첨부까지 함께 확정한다본문만 확정하고 서류를 나중에 보내는 방식을 피합니다.

여섯 번째 단계에서 어긋나는 일이 실제로 자주 있습니다. 협상 중에 금액을 조정하면서 내역서를 갱신하지 않으면 두 숫자가 벌어집니다.

일곱 번째 단계를 지키기 어려운 사정이 있다면, 최소한 서명 시점에 어느 판본이 붙어 있는지를 확인서로 남겨 두십시오.

내역에 없는 일이 나왔을 때

절차를 거치지 않은 시공은 근거를 만들기 어렵습니다.

공사가 시작되면 내역에 없는 일이 반드시 나옵니다. 현장 조건이 다르거나 도면에 표시되지 않은 상황이 드러나는 식입니다.

이때 가장 흔한 실수가 일단 시공하고 나중에 정산하자는 것입니다. 공정을 멈출 수 없다는 현실적인 이유가 있지만, 나중에 그 일이 추가였는지 원래 범위였는지를 두고 다투게 됩니다.

그래서 계약서에 절차를 두고, 그 절차를 거치지 않은 시공은 추가 대금의 근거가 되지 않는다는 문장을 함께 넣는 방식이 쓰입니다. 강한 문장이라 협의에서 조정될 수 있지만, 어떤 형태로든 절차와 그 결과를 정해 두어야 합니다.

현실적인 절충안은 긴급한 경우의 예외를 두는 것입니다. 공정을 멈출 수 없는 상황에서는 먼저 시공하되 며칠 안에 서면으로 알리고 확정 절차를 밟는다는 식입니다. 이렇게 하면 현장도 돌아가고 근거도 남습니다.

여섯 번째 줄의 절차를 어떻게 짜는지는 설계 변경을 다루는 편에서 이어집니다.

그리고 이 절차가 없을 때 실제로 무엇이 벌어지는지는 추가 공사비를 다루는 편에서 다룹니다. 두 편을 함께 보면 미리 쓰는 법과 안 써서 겪는 일이 짝을 이룹니다.

자주 묻는 질문