공사계약서 설계 변경 조건 쓰는 법

공사계약서 마스터·8분·2028.10.03

변경은 반드시 생기므로 절차를 답으로 둡니다

막을 수 없는 것을 처리하는 길을 만들어 두는 것입니다.

공사는 도면대로만 흘러가지 않습니다. 땅을 파 보니 조건이 다르고, 자재가 단종되고, 쓰는 사람의 요구가 중간에 바뀝니다. 설계 변경은 예외적인 사건이 아니라 공사의 일부입니다.

그러니 계약서가 할 일은 변경을 막는 것이 아니라 변경을 처리하는 길을 만들어 두는 것입니다. 변경 없이 진행한다는 문장을 넣어 두어도 현장은 그대로 굴러가고, 그때 남는 것은 근거 없는 시공뿐입니다.

절차를 만들 때 정할 것은 세 가지입니다. 누가 요구할 수 있는가, 무엇을 남겨야 확정되는가, 대금과 공기를 언제 정하는가입니다.

이 가운데 세 번째가 가장 자주 빠집니다. 변경한다는 사실만 문서로 남기고 금액은 나중에 정산하자고 넘어가는 방식입니다. 그 나중이 준공 무렵이 되면 협상력이 사라진 상태에서 이야기를 시작하게 됩니다.

누가 요구할 수 있는가

자리를 적어 두지 않으면 현장에서 아무나 이야기합니다.

설계 변경을 요구할 수 있는 사람이 정해져 있지 않으면, 현장에서 오간 모든 이야기가 나중에 변경 요구였다고 주장될 수 있습니다. 감리가 지나가며 한 말, 발주자 측 실무자가 현장에서 던진 요청 같은 것들입니다.

그래서 계약서에는 요구할 수 있는 자리와 받는 자리를 각각 적어 두어야 합니다. 사람의 이름이 아니라 자리로 적으십시오. 준공까지 몇 해가 걸리는 현장에서는 이름을 적어 둔 조항이 금세 헐거워집니다.

요구의 방향도 양쪽으로 열어 두는 편이 낫습니다. 맡기는 쪽만 변경을 요구할 수 있게 해 두면, 현장에서 시공이 불가능한 상황이 드러났을 때 맡는 쪽이 절차를 시작할 방법이 없어집니다.

그리고 절차를 거치지 않은 요청은 변경으로 보지 않는다는 문장을 함께 두십시오. 이 문장이 있어야 자리를 정한 의미가 생깁니다.

두 번째 줄의 받는 자리는 요청을 검토할 사람과 다를 수 있습니다. 접수와 검토를 나누어도 되지만, 접수한 시점이 언제인지는 반드시 남아야 합니다.

세 번째 줄에서 요청서에 담을 내용으로는 무엇을 어떻게 바꾸려는지, 그렇게 하려는 이유, 도면이나 사진 같은 근거가 기본입니다.

무엇을 남겨야 변경이 확정되는가

요청과 회신과 확정 세 장이 짝을 이룹니다.

변경이 확정되었다고 하려면 세 장의 서류가 짝을 이루는 것이 가장 단순합니다. 요청서와 그에 대한 회신, 그리고 최종 확정서입니다.

요청서는 무엇을 바꾸려는지를 담습니다. 회신은 그렇게 하면 금액과 공기가 어떻게 되는지를 담습니다. 확정서는 그 조건으로 진행하기로 한다는 양쪽의 합의를 담습니다.

세 장을 한 장으로 합치는 방식도 있습니다. 한 장의 서식에 요청과 검토, 확정 칸을 나란히 두고 각 칸에 날짜와 확인을 적는 것입니다. 현장에서는 이 방식이 더 잘 돌아갑니다.

어느 방식이든 확정 칸에 금액과 공기가 함께 들어가야 합니다. 이 두 칸이 비어 있는 확정서는 변경했다는 사실만 남기고 정산을 뒤로 미루는 문서가 됩니다.

1. 요청을 서면으로 접수한다무엇을 왜 바꾸려는지와 근거 자료를 함께 받습니다.
2. 영향을 검토해 회신한다금액이 얼마나 바뀌는지, 공기가 며칠 늘거나 주는지, 다른 공정에 어떤 영향이 있는지를 적습니다.
3. 금액과 공기를 정해 확정한다확정서의 금액 칸과 공기 칸을 채웁니다. 이 단계를 건너뛰지 마십시오.
4. 도면과 내역을 갱신한다바뀐 내용을 첨부 서류에 반영하고 판본을 올립니다.
5. 갱신된 서류를 계약에 붙인다새 판본이 계약의 일부가 되도록 처리합니다.
6. 누적된 변경을 주기적으로 정리한다지금까지의 변경을 합해 현재의 도급금액과 준공기한이 얼마인지를 확인합니다.

세 번째 단계에서 금액을 정하기 어려운 경우가 있습니다. 자재 단가가 확정되지 않은 상황 같은 것입니다. 그럴 때는 정하는 방식과 정하는 시한을 확정서에 적어 두십시오. 나중에 정한다는 말만 남기면 그것이 정산의 시작이 됩니다.

여섯 번째 단계를 건너뛰면 준공 무렵에 계약 금액이 얼마인지 양쪽이 다르게 알고 있는 상황이 생깁니다. 변경이 잦은 공사일수록 이 정리를 자주 하십시오.

대금을 정하는 방식을 미리 적어 둡니다

산식을 이 글이 정해 드릴 수는 없습니다.

변경에 따라 계약금액을 어떻게 조정하는지에 대해서는 여러 방식이 쓰입니다. 이 글은 그 산식이나 비율을 적지 않습니다. 조사하지 않은 영역이고, 확인하지 못한 계산식을 옮기면 그대로 쓰는 사람이 생기기 때문입니다.

대신 계약서에서 정해 둘 수 있는 것을 적어 두겠습니다. 무엇을 기준으로 단가를 정할지, 내역에 있는 항목과 없는 항목을 어떻게 다르게 다룰지, 감액되는 경우는 어떻게 처리할지입니다.

내역에 있는 항목이 늘거나 줄었다면 그 항목의 단가를 쓰는 것이 자연스럽습니다. 문제는 내역에 없던 항목입니다. 이때 단가를 어떻게 정할지를 미리 적어 두지 않으면 그 자리에서 협상해야 합니다.

감액도 함께 정해 두십시오. 변경으로 일이 줄어드는 경우도 있는데, 늘어날 때만 조정하고 줄어들 때는 그대로 두는 계약서가 실제로 있습니다. 균형이 맞지 않으면 그 조항 자체가 다툼거리가 됩니다.

조항을 다 쓴 뒤 확인할 것

변경 조항은 다른 조항들과 이어져야 합니다.

설계 변경 조항은 혼자 서 있지 않습니다. 범위 조항과 첨부 조항, 기간과 지체상금 조항, 대금 조항이 모두 이 조항과 이어집니다.

첨부 조항과는 판본으로 이어집니다. 변경이 확정되면 도면과 내역의 판본이 올라가고, 그 새 판본이 계약의 일부가 되어야 합니다. 이 연결이 없으면 계약서가 가리키는 도면과 현장에서 쓰는 도면이 달라집니다.

기간 조항과는 공기로 이어집니다. 변경으로 늘어난 기간이 준공기한에 반영되고 지체 일수에서 빠져야 합니다.

대금 조항과는 회차로 이어집니다. 금액이 바뀌면 남은 회차의 금액도 조정되어야 하고, 그 조정이 어떻게 이루어지는지가 정해져 있어야 합니다.

세 번째 줄이 이 조항의 중심입니다. 이 한 줄이 있고 없고에 따라 준공 무렵의 상황이 완전히 달라집니다.

이 절차가 없을 때 실제로 무엇이 벌어지는지는 추가 공사비를 다루는 편에서 이어집니다.

자주 묻는 질문