공사계약서 공기와 지체상금 정하기

공사계약서 마스터·8분·2028.10.02

공기를 정하는 일부터가 계산의 출발입니다

며칠인지보다 어떻게 세는지가 먼저입니다.

공사계약서에서 기간을 적는 칸은 대체로 두 개입니다. 착공일과 준공일입니다. 그런데 이 두 날짜만 적어 두면 나중에 지체를 계산할 때 걸립니다.

먼저 날을 어떻게 세는지를 정해야 합니다. 달력일로 세는지 근무일로 세는지에 따라 같은 기간이 다르게 계산됩니다. 휴일과 명절이 낀 구간에서는 차이가 크게 벌어집니다.

착공일을 언제로 볼지도 정해야 합니다. 계약일과 착공일이 다른 경우가 흔하고, 현장 인도가 늦어져 실제 착수가 밀리는 일도 있습니다. 무엇이 갖추어진 날을 착공일로 볼지를 적어 두십시오.

준공일 쪽도 마찬가지입니다. 공사를 마친 날인지 검사를 통과한 날인지 인수가 이루어진 날인지를 정해야 합니다. 이 셋은 대개 며칠씩 벌어집니다.

지체상금 조항의 세 칸

율 · 기산점 · 한도가 함께 있어야 합니다.

지체상금은 준공이 늦어졌을 때 그만큼을 계산해 내는 조항입니다. 계산이 되려면 세 가지가 필요합니다. 얼마의 비율로 셀지, 언제부터 셀지, 어디까지 쌓이게 둘지입니다.

실제 계약서에는 율만 적혀 있는 경우가 많습니다. 그러면 준공기한의 다음 날부터인지 통지를 한 날부터인지가 정해지지 않고, 공사가 크게 늦어졌을 때 금액이 어디까지 올라가는지도 정해지지 않습니다.

아래 표는 세 칸이 각각 하는 일과 비워 두었을 때 생기는 문제입니다.

네 번째 줄이 자주 빠집니다. 전체 도급금액에 곱하는지 아직 안 끝난 부분에 곱하는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

다섯 번째 줄은 맡는 쪽에 특히 중요합니다. 자재 반입이 늦어졌거나 현장 인도가 밀렸거나 설계 변경 때문에 공정이 늦어진 경우까지 그대로 세면 조항이 지나치게 무거워집니다.

이 글이 율의 숫자를 적지 않는 이유

남의 계약의 값을 옮겨 오면 어긋납니다.

지체상금률이 몇 퍼센트냐는 물음을 자주 받습니다. 이 글은 숫자를 적지 않습니다.

첫째 이유는 계약마다 다르기 때문입니다. 지체상금률은 법이 모든 공사에 일률로 정해 둔 값이 아니라 당사자가 계약에서 정하는 값입니다.

둘째 이유는 공공계약의 기준을 민간에 옮겨 오면 어긋나기 때문입니다. 국가가 당사자인 계약에는 지체상금률을 정해 둔 규칙이 따로 있고 공사의 율이 한 차례 하향 개정된 것도 확인됩니다. 그러나 그것은 국가가 당사자인 계약의 기준이고, 민간 공사에 그대로 적용되는 값이 아닙니다.

셋째 이유는 표준 문서의 조항 내용을 이 글이 확인하지 못했기 때문입니다. 원문을 열지 못했으므로 거기에 적힌 값을 옮겨 적을 수 없습니다. 실제로 쓸 값이 필요하면 발행처의 문서나 법령을 직접 확인하고, 양쪽이 감당할 수 있는 수준에서 정하십시오.

공기 연장을 계약서에서 다루는 법

사유의 목록보다 절차가 중요합니다.

공사가 늦어지는 이유는 여러 가지입니다. 날씨가 나빴거나 자재가 늦게 왔거나 설계가 바뀌었거나 현장 조건이 달랐거나입니다.

이 가운데 어떤 사유가 연장의 근거가 되는지를 법이 목록으로 정해 두었는지는 이 글의 조사에서 확인하지 못했습니다. 그러니 법이 정한 연장 사유라는 식의 설명은 이 글에서 하지 않겠습니다.

실무에서 할 수 있는 것은 계약서에 사유와 절차를 함께 두는 것입니다. 사유의 목록은 완전할 수 없으므로, 목록보다 절차 쪽에 힘을 싣는 편이 낫습니다.

절차의 핵심은 알리는 시점입니다. 지연이 예상되는 시점에 알리게 해 두면 상대도 대응할 수 있고, 나중에 그 사유가 실제로 있었는지를 확인할 자료도 남습니다. 다 끝난 뒤에 그때 그래서 늦었다고 말하면 확인할 방법이 없습니다.

1. 연장을 요청할 수 있는 사유를 예시로 적는다완전한 목록을 만들려 하지 말고 대표적인 것을 적은 뒤 이에 준하는 사유를 함께 둡니다.
2. 알리는 기한을 정한다지연이 예상되는 시점부터 며칠 안에 알리도록 합니다.
3. 알리는 방법과 담을 내용을 정한다사유와 예상되는 지연 일수, 그 근거 자료를 함께 내도록 합니다.
4. 검토와 회신의 기한을 정한다요청을 받은 쪽이 며칠 안에 답하도록 하고 답이 없을 때의 처리도 둡니다.
5. 연장이 인정될 때의 처리를 적는다준공기한이 며칠 늘어나는지와 그에 따른 비용을 어떻게 볼지를 적습니다.
6. 연장과 지체상금의 관계를 적는다인정된 연장 기간은 지체 일수에서 제외한다는 문장을 둡니다.

여섯 번째 단계를 빠뜨리면 앞의 다섯 단계가 헛돕니다. 연장은 인정받았는데 지체 일수는 그대로 세는 상황이 실제로 생깁니다.

두 번째 단계의 기한은 짧게 두는 편이 양쪽에 낫습니다. 늦게 알수록 대응할 수 있는 것이 줄어들기 때문입니다.

조항을 다 쓴 뒤 맞춰 볼 것

기간 조항과 지체상금 조항이 같은 날짜를 가리켜야 합니다.

두 조항을 따로 잘 써 두어도 서로 다른 날을 가리키면 계산이 어긋납니다. 기간 조항에서는 준공일을 검사 통과일로 적어 두고 지체상금 조항에서는 공사를 마친 날을 기준으로 적어 두면, 그 사이의 며칠을 두고 다투게 됩니다.

그래서 마지막에 두 조항을 나란히 놓고 낱말을 맞추십시오. 준공을 부르는 말이 하나인지, 날을 세는 방법이 같은지, 기산점이 기간 조항의 준공일과 이어지는지를 봅니다.

설계 변경 조항과도 맞춰야 합니다. 변경으로 공기가 늘어날 수 있다면 그 처리가 지체상금 조항에 반영되어야 합니다.

마지막으로 한도를 정할 때는 그 한도에 도달했을 때 어떻게 되는지도 생각해 두십시오. 한도까지 쌓인 뒤에도 공사가 끝나지 않는 상황에서 계약을 어떻게 할지를 별도로 정해 두는 계약도 있습니다.

세 번째 줄만 채워도 상당수의 다툼이 계산의 문제로 바뀝니다. 율만 적혀 있는 계약서가 그만큼 많습니다.

설계 변경을 어떻게 처리하는지는 다음 편에서 이어집니다. 공기와 대금이 함께 움직이는 자리라 두 편을 함께 보는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문