청소·경비 용역계약서

용역계약서 마스터·8분·2028.09.23

한 건물에서 두 업무가 다르게 취급되는 이유

경비에는 허가가 걸리고 청소는 그 구조가 확인되지 않습니다.

건물을 관리하다 보면 청소와 경비를 한 회사에 함께 맡기는 일이 흔합니다. 인력이 오가고 정산이 하나로 묶이니 편합니다.

그런데 두 업무는 법이 다루는 방식이 다릅니다. 경비 업무에는 허가 제도가 걸려 있습니다. 경비업을 하려는 법인은 도급받아 행하려는 경비업무를 특정해 허가를 받아야 하고, 그 허가는 주사무소가 있는 곳의 시·도경찰청장에게서 받습니다.

청소 업무에서는 같은 구조의 허가 제도가 이 글의 조사에서 확인되지 않았습니다. 다만 이것을 청소에는 아무런 규율이 없다는 뜻으로 읽지는 마십시오. 이 글은 청소 쪽의 규율을 따로 조사하지 않았고, 건물의 종류나 업무의 내용에 따라 다른 요구가 붙을 수 있습니다.

그러니 실무에서 챙길 것은 이것입니다. 경비가 들어가는 계약이면 허가를 확인하고, 두 업무를 함께 맡길 때는 계약서에서 조를 나누어 적는 것입니다.

허가를 정한 조문

허가를 받을 때 어떤 경비업무인지를 특정하게 되어 있습니다.

경비업의 허가에 관한 조문을 그대로 옮겨 두겠습니다. 계약을 준비하면서 확인할 지점이 이 한 문장 안에 대부분 들어 있습니다.

경비업을 영위하고자 하는 법인은 도급받아 행하고자 하는 경비업무를 특정하여 그 법인의 주사무소의 소재지를 관할하는 시·도경찰청장의 허가를 받아야 한다.

경비업법 제4조 제1항 · 2026년 8월 확인

이 문장에서 세 가지를 읽을 수 있습니다. 첫째, 주체가 법인입니다. 둘째, 허가를 받을 때 어떤 경비업무인지를 특정합니다. 셋째, 허가를 주는 곳이 주사무소 소재지 관할입니다.

두 번째가 계약을 준비할 때 실제로 쓰입니다. 상대가 허가를 가지고 있다고 해서 모든 경비업무를 할 수 있는 것이 아니라, 허가에 특정된 업무의 범위가 따로 있다는 뜻이기 때문입니다. 맡기려는 업무가 그 범위 안에 있는지를 확인해야 합니다.

여기에 더해 맡기는 쪽에도 제한이 있습니다. 허가를 받지 않은 자에게 경비업무를 도급해서는 안 된다는 내용이 함께 확인됩니다. 다만 그 문장이 놓인 조문의 번호는 이 글의 조사에서 대조하지 못했으므로 여기서는 번호를 적지 않습니다.

시설경비라는 업무의 내용

무엇을 하는 업무인지가 조문에 정해져 있습니다.

경비업무에는 여러 종류가 있고, 건물 관리에서 가장 흔한 것이 시설경비입니다. 시설경비업무는 경비를 필요로 하는 시설 및 장소에서의 도난과 화재 그 밖의 혼잡 등으로 인한 위험발생을 방지하는 업무로 정해져 있습니다.

이 정의를 계약서에 옮겨 적으라는 뜻은 아닙니다. 다만 맡기려는 일이 이 정의에 해당하는지를 가늠하는 데 씁니다. 안내와 응대만 하는 자리인지, 위험발생을 방지하는 업무인지에 따라 준비할 것이 달라집니다.

실무에서는 이 경계가 흐려진 채로 계약이 되는 경우가 있습니다. 안내 업무로 맡겼는데 실제로는 출입 통제와 순찰을 하고 있는 식입니다. 그런 상태에서 사고가 나면 어떤 업무를 맡긴 계약이었는지부터 문제가 됩니다.

그래서 계약서에 업무의 내용을 적을 때는 실제로 시키는 일을 적으십시오. 이름을 달리 붙여 두어도 실제 모습이 함께 읽힌다는 점은 이 클러스터의 다른 편에서도 반복해서 다루는 지점입니다.

세 번째 줄이 자주 빠집니다. 허가증을 받아 보는 데까지는 가면서 그 허가에 어떤 업무가 특정되어 있는지는 확인하지 않는 경우입니다.

네 번째 줄은 계약 이후에도 계속 봐야 하는 항목입니다. 현장에서 업무가 늘어나는 일이 흔한데, 늘어난 업무가 원래 범위 밖이면 계약을 손봐야 합니다.

두 업무를 한 계약서에 담을 때

조를 나누고 인력과 대금을 각각 적습니다.

청소와 경비를 한 회사에 함께 맡기기로 했다면 계약서를 어떻게 짜야 하는지가 다음 문제입니다. 하나의 조에 두 업무를 뭉뚱그려 적으면 뒤에 여러 곳에서 걸립니다.

권하는 방식은 조를 나누는 것입니다. 업무 조를 둘로 두고, 각 조 아래에 인력과 시간, 대금, 완료나 확인의 방식을 따로 적습니다. 대금 총액은 하나로 두더라도 내역은 나누어 적어 두십시오.

이렇게 나누어 두면 한쪽 업무만 중단하거나 조정할 때 계약 전체를 다시 쓰지 않아도 됩니다. 경비 쪽에 문제가 생겨 교체가 필요할 때 청소는 그대로 유지하는 식의 처리가 가능해집니다.

인력에 관한 조항도 나누어야 합니다. 두 업무의 인력이 서로 오가는 구조로 적혀 있으면 어느 업무를 하고 있었는지가 흐려지고, 사고가 났을 때 책임의 소재를 가리기 어려워집니다.

1. 업무 조를 둘로 나눈다청소와 경비를 각각의 조로 두고 업무 내용을 따로 적습니다.
2. 각 조에 인력과 시간을 적는다몇 명이 어느 시간대에 무엇을 하는지를 조별로 적습니다.
3. 대금 내역을 나눈다총액이 하나여도 내역은 업무별로 나누어 적습니다.
4. 확인과 보고의 방식을 조별로 적는다청소는 점검 방식으로, 경비는 근무 기록과 인계 방식으로 적는 편이 자연스럽습니다.
5. 사고 발생 시의 처리를 적는다누가 무엇을 언제까지 알리는지와 보험의 처리를 적습니다.
6. 한쪽만 조정하거나 종료할 때를 적는다업무별로 조정과 종료가 가능한지, 그때 대금이 어떻게 되는지를 적습니다.

다섯 번째 단계는 경비 쪽에서 특히 중요합니다. 도난이나 화재처럼 위험이 현실화된 상황에서 무엇을 어떻게 처리할지가 계약서에 없으면 그 순간에 정해야 합니다.

여섯 번째 단계를 넣어 두면 계약을 통째로 해지하지 않고도 문제가 된 부분만 정리할 수 있습니다.

상주 인력이 오가는 계약에서 조심할 것

현장에서 지시가 어떻게 오가는지가 계약서와 맞아야 합니다.

청소와 경비는 사람이 현장에 상주하는 형태가 많습니다. 그러다 보니 건물 관리자가 그 인력에게 직접 이야기하는 구조가 자연스럽게 만들어집니다.

이 구조 자체를 문제라고 단정할 수는 없습니다. 다만 계약의 실질을 볼 때 함께 보는 사정 가운데 지시가 어떻게 오갔는지가 들어간다는 점은 알아 두어야 합니다. 계약서에는 맡는 쪽이 인력을 관리한다고 적어 두고 현장에서는 관리자가 하나하나 지시하고 있다면, 문서와 현장이 벌어져 있는 상태입니다.

그래서 요청이 오갈 창구를 정해 두는 편이 낫습니다. 급한 일까지 창구를 거치라는 뜻은 아니고, 일상적인 업무 지시가 어디를 통해 전달되는지를 정해 두는 것입니다. 현장 책임자를 두는 방식이 실무에서 널리 쓰입니다.

인력 교체에 관한 조항도 함께 정리해 두십시오. 맡기는 쪽이 특정 인원을 지목해 교체를 요구하는 구조로 적혀 있다면 그 근거와 절차를 조항에 담아 두는 편이 뒤가 깨끗합니다.

이 글은 경비업의 벌칙이나 허가 없이 도급했을 때의 제재를 다루지 않습니다. 검색에서 형량이 함께 나왔으나 어느 조문의 것인지를 대조하지 못했기 때문입니다. 필요하면 법령을 직접 확인하십시오.

계약의 실질을 볼 때 무엇을 함께 보는지는 근로관계로 보게 되는 사정을 다루는 편에서 자세히 이어집니다.

자주 묻는 질문