공동명의 부동산의 위임장

위임장 마스터·9분·2026.04.08

등기부에 이름이 둘이면 준비도 둘로 나뉩니다

부부나 형제가 함께 올려 둔 이름은 절차에서 각각의 몫으로 취급됩니다.

집을 살 때 부부가 이름을 함께 올리거나, 물려받은 땅에 형제가 나란히 올라가 있는 경우가 많습니다. 평소에는 하나의 재산으로 다루지만 등기소에 서류를 낼 때는 사정이 달라집니다.

등기 절차는 등기부에 올라간 이름을 각각 봅니다. 한 사람이 대표로 나서서 나머지 몫까지 처리하는 구조가 아니라, 이름마다 그 사람의 뜻이 확인되어야 하는 구조입니다.

그래서 대리인에게 등기 신청을 맡길 때도 위임이 사람 수만큼 필요해집니다. 위임장을 한 장에 모으든 각자 한 장씩 쓰든 그것은 편의의 문제이고, 각자의 이름과 서명 또는 날인이 그 종이에 들어가야 한다는 점은 달라지지 않습니다.

여기까지는 위임인이 여럿인 상황 일반에서도 같습니다. 이 글이 따로 다루는 것은 그다음입니다. 등기라는 절차가 사람마다 무엇을 추가로 요구하는지, 그리고 그 요구가 여럿이 되면 어떤 새로운 문제가 생기는지입니다.

절차가 사람마다 따로 요구하는 것

서명 한 번으로 끝나지 않고 도장과 증명서가 각자 붙습니다.

다른 절차의 위임장이라면 이름과 서명이 모이는 것으로 준비가 끝납니다. 등기는 여기에 두 가지가 더 붙습니다. 위임장에 찍는 인감도장과 그 도장을 뒷받침하는 인감증명서입니다.

방문신청으로 등기를 낼 때는 인감증명을 제출하도록 되어 있고, 위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 위임장에 인감을 날인하게 되어 있습니다. 인감을 내야 하는 자리에 선 사람이 둘이면 도장도 둘, 증명서도 둘입니다.

이 지점에서 가장 흔한 오해가 나옵니다. 부부라면 한 사람의 인감증명서로 함께 처리할 수 있지 않느냐는 것인데, 그렇지 않습니다. 인감은 사람마다 따로 신고하는 것이고 증명서도 그 사람의 것만 증명합니다.

아래 표는 명의자가 늘어날 때 무엇이 따라 늘어나고 무엇은 그대로인지를 갈라 놓은 것입니다. 늘어나지 않는 항목이 있다는 점도 함께 보십시오.

넷째와 다섯째 줄이 준비를 단순하게 만들어 주는 자리입니다. 종이를 사람 수만큼 나눌 필요는 없고, 맡길 사람을 각자 따로 정할 필요도 없습니다.

위쪽 세 줄은 줄일 방법이 없습니다. 여기서 한 사람이라도 빠지면 나머지가 다 준비되어 있어도 접수가 되지 않으므로, 준비의 어려움은 서류의 종류가 아니라 사람을 모으는 데 있습니다.

발행일 시계가 사람마다 따로 돕니다

가장 먼저 뗀 사람의 날짜가 전체 일정의 마감이 됩니다.

등기 신청에 붙이는 서면에는 발행일 기한이 걸려 있습니다. 인감증명과 주민등록표 등본·초본, 가족관계등록사항별증명서, 대장 등본 등이 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다는 것입니다.

명의자가 한 사람이면 이 기한은 하나의 날짜로 관리됩니다. 여럿이 되면 사정이 달라집니다. 각자가 서로 다른 날에 서류를 떼게 되고, 그러면 가장 먼저 뗀 사람의 날짜가 전체의 마감을 결정합니다.

이 구조를 모르면 이상한 일이 벌어집니다. 부지런한 사람이 미리 떼어 두었다가, 나머지 사람이 늦어지는 사이에 그 서류만 기한을 넘겨 혼자 다시 떼는 것입니다. 먼저 준비한 사람이 손해를 보는 셈입니다.

그래서 공동명의의 준비는 발급일을 맞추는 일에서 시작합니다. 접수 예정일을 먼저 정하고 그날을 기준으로 모두가 같은 시기에 서류를 떼면, 3개월이라는 여유가 온전히 남습니다. 이 값이 인감증명서 자체에 붙은 기한이 아니라 등기라는 절차에 걸린 기한이라는 점은 따로 다룬 글에서 확인하십시오.

명의자 한 사람이 나머지를 대리할 때

맡은 사람이 그 거래의 당사자이기도 하면 새로운 제한이 붙습니다.

실무에서 가장 흔한 방식이 명의자 중 한 사람이 나머지의 위임을 받아 혼자 다니는 것입니다. 부부라면 한쪽이, 형제라면 서울에 사는 사람이 대표로 움직이는 식입니다.

이 방식 자체는 막혀 있지 않습니다. 여럿이 같은 사람에게 맡길 수 있고, 그 사람이 명의자 중 한 명이어도 상관없습니다. 다만 조건이 하나 붙습니다. 나머지 사람들의 위임장이 각각 제대로 갖춰져 있어야 한다는 것입니다.

주의가 필요한 상황은 따로 있습니다. 맡은 사람이 그 거래에서 상대편이 되는 경우입니다. 대리인은 본인의 허락이 없으면 같은 법률행위에서 당사자 양쪽을 대리하거나 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하지 못하므로, 지분을 자기 앞으로 옮기는 일을 스스로 대리하는 방식은 그대로 통하지 않습니다.

그러니 명의자 사이에서 지분이 오가는 거래라면 대리인을 누구로 세울지부터 다시 봐야 합니다. 이해가 맞서는 자리에 같은 사람을 놓지 않는 것이 가장 단순한 해법입니다.

서명을 모으는 순서

접수일을 먼저 정하고 그날에서 거꾸로 세는 방식이 가장 적게 버립니다.

사람이 여럿이면 준비가 길어지는 것은 어쩔 수 없습니다. 다만 순서를 바꾸는 것만으로 다시 떼는 서류의 수는 크게 줄일 수 있습니다.

핵심은 각자 알아서 준비하게 두지 않는 것입니다. 준비를 각자에게 맡기면 발급일이 흩어지고, 흩어진 날짜 중 가장 이른 것이 전체의 발목을 잡습니다.

아래 다섯 단계는 그 흩어짐을 막기 위한 것입니다. 첫 단계에서 정한 날짜가 나머지 네 단계의 일정을 전부 결정합니다.

1. 접수 예정일을 먼저 정한다잔금일이나 신고 기한을 보고 등기소에 서류를 낼 날을 먼저 잡습니다. 이 날짜가 모든 사람의 발급일을 결정합니다.
2. 등기부에 올라간 이름을 빠짐없이 센다기억이 아니라 등기사항증명서를 보고 세십시오. 지분이 나뉜 뒤 잊고 있던 이름이 남아 있는 경우가 있습니다.
3. 위임장의 형태를 정한다한 장에 각자의 칸을 두든 사람마다 한 장씩 쓰든 상관없습니다. 다만 각자의 이름과 서명 또는 날인이 들어가야 합니다.
4. 같은 시기에 인감증명서를 뗀다각자 다른 날에 떼면 가장 이른 날짜가 마감이 됩니다. 며칠 안에 모두 떼도록 미리 이야기해 두십시오.
5. 모은 서류의 표기를 맞춰 본다이름과 주소, 날짜가 사람마다 다르게 적혀 있으면 창구에서 되돌아옵니다. 접수 전에 나란히 놓고 대조하십시오.

둘째 단계를 가볍게 보지 마십시오. 상속으로 지분이 나뉘었거나 이전에 일부만 정리한 부동산이라면, 등기부에 남아 있는 이름이 예상과 다른 경우가 있습니다.

넷째 단계는 사람을 모으는 일이라 가장 오래 걸립니다. 그래서 첫 단계에서 접수일을 넉넉하게 잡아 두는 편이 결과적으로 빠릅니다.

공동명의라서 더 자주 어긋나는 자리

사람 수가 늘면 값이 아니라 사람이 빠집니다.

명의자가 여럿인 준비에서 되돌아오는 이유는 대체로 정해져 있습니다. 서류의 종류를 몰라서가 아니라 한 사람의 몫이 빠져 있어서입니다.

가장 잦은 것이 대표로 처리하려다 걸리는 경우입니다. 한 사람이 나머지의 이름까지 대신 적고 서명한 종이는 위임의 증거가 되지 못합니다. 각자가 자기 이름 옆에 서명하거나 날인해야 합니다.

다음이 도장을 섞는 경우입니다. 인감을 요구하는 절차인데 한 사람은 인감을, 다른 사람은 평소 쓰던 막도장을 찍어 오는 것입니다. 인감증명서와 대조가 되지 않으므로 그 사람의 몫만 다시 준비하게 됩니다.

마지막이 앞에서 본 발급일 문제입니다. 세 가지 모두 사람이 여럿이라는 사정에서 나오는 것이고, 서류를 잘 아는 것보다 사람을 잘 모으는 것이 준비의 대부분을 차지하는 이유가 여기에 있습니다.

결국 공동명의의 준비는 서류의 문제가 아니라 일정의 문제로 정리됩니다. 무엇이 필요한지는 처음부터 정해져 있고, 그것을 같은 시기에 모을 수 있느냐가 남습니다.

위임인이 여럿일 때의 일반적인 작성 방법은 따로 다룬 글에 정리되어 있습니다. 등기라는 절차 고유의 요구는 이 글에, 여러 사람의 위임장을 만드는 방법은 그쪽에 있습니다.

자주 묻는 질문