월세계약서 나갈 때 보증금에서 밀린 월세를 빼는 방식

월세계약서 마스터·8분·2028.01.22

보증금이 있는데 왜 차임을 따로 내야 하는가

한 계약 안에 목돈과 매달 돈이 함께 있는 형태는 월세에서만 나옵니다.

보증금만 걸고 매달 나갈 돈이 없는 계약이라면 이 물음 자체가 생기지 않습니다. 맡겨 둔 목돈과 달마다 발생하는 채무가 한 계약서 안에 나란히 적혀 있을 때에만, 한쪽을 다른 쪽에 갖다 붙일 수 있는지가 문제로 떠오릅니다.

두 돈은 계약서에서 위아래 칸에 붙어 있지만 하는 일이 다릅니다. 목돈은 계약이 끝날 때까지 상대가 쥐고 있으면서 나중에 남을 채무를 받쳐 주는 자리에 있고, 달마다 붙는 돈은 그달 그달 새로 생겨나 지급일에 갚아야 하는 자리에 있습니다.

형편이 빠듯해지면 이 구분이 흐려집니다. 이미 큰돈을 맡겨 두었는데 굳이 이달 것을 또 보내야 하나 싶고, 맡긴 돈에서 그만큼 덜어 내면 서로 손해 볼 것이 없어 보입니다. 몇 달치가 남아 있는지 머릿속으로 세어 보게 되는 것도 이 무렵입니다.

이 글이 답하려는 것은 그 셈이 실제로 통하는가입니다. 결론부터 말하면 통하는 국면이 하나 있고 통하지 않는 국면이 하나 있는데, 두 국면을 가르는 것은 금액이 아니라 계약이 아직 살아 있는지 여부입니다.

계약이 살아 있는 동안에는 빠지지 않습니다

존속 중의 보증금은 아직 정산 절차에 들어가지 않은 돈입니다.

임대차가 이어지는 동안에는 밀린 차임이 보증금에서 자동으로 깎여 나가지 않습니다. 맡겨 둔 돈이 그대로 있어도 밀린 달치는 밀린 채로 남고, 임대인은 보증금을 건드리지 않은 채 그 달치를 따로 달라고 요구할 수 있습니다.

받아들이기 어려운 대목은 여기입니다. 담보로 잡힌 돈이 눈앞에 있는데도 그 돈이 밀린 채무를 지워 주지 않는다는 것이니까요. 그러나 담보라는 말은 나중에 남는 것을 받쳐 준다는 뜻이지, 생기는 족족 갚아 준다는 뜻이 아닙니다.

아래 표는 이 국면에서 임차인이 기대하는 처리와 실제로 일어나는 일을 나란히 둔 것입니다. 세 줄 모두 어긋나는 지점이 같습니다 — 기대한 쪽은 이미 정산이 시작되었다고 보고, 실제로는 아직 아무것도 시작되지 않았습니다.

마지막 줄만 성격이 다릅니다. 문제가 되는 기대가 아니라 아무 일도 일어나지 않게 하는 방식을 적어 둔 것입니다. 맡긴 돈을 손대지 않고 그대로 두는 것이 임차인에게도 가장 단순한 상태입니다.

셋째 줄이 실제로는 가장 무겁습니다. 버틴다는 감각으로 넘긴 달은 사라지지 않고 숫자로 남아, 나중에 계약을 유지할 수 있는지를 가르는 자리에서 그대로 세어집니다.

고르는 쪽이 어디인가

맡긴 돈으로 밀린 달치를 메울지 정하는 쪽은 돈을 맡긴 쪽이 아닙니다.

보증금으로 밀린 차임을 충당하는 것 자체가 막혀 있는 것은 아닙니다. 다만 그렇게 할지 말지를 고르는 쪽이 임대인이라는 것이 이 국면의 뼈대입니다. 임대인이 충당을 택하면 맡긴 돈이 그만큼 줄어들고, 택하지 않으면 맡긴 돈은 그대로 있고 밀린 달치도 그대로 남습니다.

그래서 임차인 쪽에서 「맡긴 돈이 있으니 이달은 넘어가겠다」고 통보하는 방식은 성립하지 않습니다. 상대가 고를 몫을 이쪽에서 대신 골라 버린 셈이 되기 때문입니다. 보낸 적 없는 달은 보내지 않은 달로 기록되고, 그 기록은 맡긴 돈의 액수와 무관하게 남습니다.

밀린 달이 쌓이면 계약을 이어 갈 수 있는지 자체가 흔들립니다. 연체액이 일정한 정도에 이르면 임대인이 계약을 끝낼 수 있다는 요건이 따로 있는데, 그 요건과 판단 기준은 해지를 다룬 편에서 조문까지 펼쳐 두었으니 그쪽을 보시면 됩니다. 여기서 짚어 둘 것은 그 요건에 닿기 전이라도 공제는 여전히 일어나지 않는다는 점입니다.

계약서에 맡긴 돈을 충당한 뒤 그만큼을 다시 채워 넣도록 적어 두는 경우도 있습니다. 이런 문장이 들어 있는지는 서명하기 전에 눈으로 확인해 두는 편이 낫습니다. 있는 줄 몰랐다가 나중에 알게 되면 다투는 대상이 하나 더 늘어납니다.

세 문답이 한 곳을 가리킵니다. 이 국면에서 임차인이 쥘 수 있는 것은 상대의 선택을 대신하는 힘이 아니라, 상대가 무엇을 골랐는지 문서로 붙잡아 두는 힘입니다.

계약이 끝나는 순간 방식이 바뀝니다

종료 뒤의 보증금은 남은 채무를 받치는 돈이어서 따로 말하지 않아도 빠집니다.

임대차가 끝나면 같은 돈이 다르게 움직입니다. 이때의 보증금은 임차인이 지고 있는 채무를 담보하는 금전이므로, 밀린 차임이 있으면 누가 빼겠다고 따로 말하지 않아도 그만큼이 당연히 공제되고 남은 액수만 정산 대상이 됩니다.

앞 국면과 정확히 반대입니다. 살아 있는 동안에는 상대가 고르지 않으면 아무 일도 일어나지 않았는데, 끝난 뒤에는 아무도 고르지 않아도 공제가 일어납니다. 그래서 「나갈 때 정산한다」는 말이 실제로 맞는 말이 되는 구간은 이 뒤쪽뿐입니다.

아래 표는 같은 돈이 두 국면에서 어떻게 다르게 다뤄지는지를 한자리에 둔 것입니다. 다투는 자리가 두 칸에서 서로 다르다는 점을 함께 보아 두십시오.

오른쪽 아래 칸이 이 글의 실익입니다. 끝난 뒤의 다툼은 공제가 되느냐 마느냐가 아니라 몇 달치를 뺐느냐로 옮겨 갑니다. 그 숫자는 나가는 날 서로 마주 앉아 맞춰 두지 않으면 각자 다르게 기억하게 됩니다.

왼쪽 아래 칸도 같은 성격입니다. 살아 있는 동안 보낸 돈이 어느 달치로 처리되었는지가 흐려져 있으면, 끝난 뒤에 빼야 할 달수부터 어긋납니다. 두 칸은 결국 이어져 있습니다.

나가는 날 무엇을 맞추고 무엇을 적어 두는가

정산은 금액보다 시점과 순서에서 갈립니다.

아래 순서는 돈을 더 받아 내기 위한 절차가 아니라, 서로 다르게 기억할 여지를 줄이는 절차입니다. 앞에서 본 것처럼 끝난 뒤의 다툼은 대부분 몇 달치인가에서 생기므로, 달을 특정하는 일이 가장 앞에 옵니다.

네 단계를 밟는 데 오래 걸리지 않습니다. 다만 종이 한 장을 함께 만들고 양쪽이 확인했다는 표시를 남기는 것까지 해야 뒤가 깔끔합니다.

1. 밀린 달을 달 단위로 세우기몇 달치라고 뭉뚱그리지 말고 어느 달과 어느 달인지 적습니다. 뭉뚱그린 숫자는 나중에 한 달씩 어긋나는 자리가 됩니다.
2. 보낸 돈이 어느 달치였는지 맞추기중간에 일부만 보낸 달이 있으면 그 돈이 어느 달로 처리되었는지 양쪽 기억을 맞춥니다. 계약서에 정해 둔 지급일을 기준으로 삼으면 가장 덜 다툽니다.
3. 정산표에는 밀린 차임만 줄 세우기다른 명목이 섞이면 어느 숫자를 다투는지부터 흐려집니다. 성격이 다른 항목은 줄을 나누어 따로 두십시오.
4. 공제한 금액과 남은 금액을 한 장에뺀 액수와 남은 액수를 같은 종이에 적고 양쪽이 확인한 표시를 남깁니다. 이 종이가 있으면 뒤에 헤아릴 것이 없습니다.

둘째 단계가 실무에서 가장 자주 걸립니다. 형편이 어려운 몇 달 동안 일부만 보내는 일이 반복되면 그 돈이 어느 달로 들어갔는지가 양쪽에서 다르게 기억되고, 나가는 날 그 차이가 한꺼번에 드러납니다. 매달 보낼 때 어느 달치인지 표시해 두면 이 단계가 통째로 사라집니다.

셋째 단계는 다툼의 범위를 좁히는 장치입니다. 한 줄에 여러 명목이 뭉쳐 있으면 금액을 깎자는 이야기가 어느 명목에 걸리는지 알 수 없게 되고, 결국 전체를 다시 세는 데서 시작하게 됩니다.

자주 묻는 질문