차용증과 근저당 설정, 뭐가 더 안전한가

차용증 마스터·6분·2026.04.20

더 안전한 쪽을 고르는 질문이 아닙니다

두 가지가 서로를 대신하지 못합니다.

돈을 빌려주는 자리에서 자주 나오는 물음입니다. 차용증만 받아 둘지 담보까지 잡아 둘지를 놓고 고민하다가, 어느 쪽이 더 확실하냐는 질문으로 정리되곤 합니다. 그런데 이 질문은 성질이 다른 두 가지를 같은 줄에 세워 놓고 있습니다.

차용증은 사람에 대한 것입니다. 누가 얼마를 언제까지 갚기로 했는지를 적어 두고, 그 약속을 근거로 그 사람에게 요구할 수 있게 합니다. 요구의 상대가 사람이지 재산이 아닙니다.

담보는 재산에 대한 것입니다. 특정한 재산을 미리 지목해 두고 그 재산에서 우선 받겠다는 구조를 만드는 일입니다. 이 구조는 문장으로 적는다고 생기지 않고 등기라는 별도의 절차를 거쳐야 생깁니다.

그래서 답은 어느 한쪽이 아니라 둘의 관계입니다. 담보를 잡더라도 무엇을 얼마나 빌려주었는지를 적은 문서는 여전히 필요하고, 문서만으로는 재산이 잡히지 않습니다.

차용증이 남기는 것은 사람에 대한 청구권입니다

조문이 정한 요건에 재산 이야기가 들어 있지 않습니다.

민법이 정한 소비대차의 요건은 두 가지입니다. 돈의 소유권을 넘기기로 하는 약정과 같은 종류·품질·수량으로 돌려주기로 하는 약정입니다. 여기에 어느 재산에서 받는다는 항목은 없습니다.

이 요건을 담은 문서가 하는 일은 뚜렷합니다. 빌려준 사실과 조건을 남기고, 서명이나 날인 또는 무인이 있으면 그 문서가 진정한 것으로 추정되게 합니다. 다툼이 생겼을 때 이 추정이 출발점이 됩니다.

여기까지가 문서의 몫입니다. 그 다음 단계인 재산에 손을 대는 일은 다른 요건 위에서 움직입니다. 강제집행에는 그 근거가 되는 것과 집행할 수 있다는 표시가 붙은 정본이 필요하고, 차용증은 어느 쪽에도 해당하지 않습니다.

아래 표는 차용증 한 장으로 되는 일과 되지 않는 일을 갈라 놓은 것입니다. 되지 않는 줄에는 무엇이 더 필요한지를 함께 적었습니다.

위 두 줄과 아래 세 줄 사이에 선이 하나 그어져 있습니다. 위는 문서를 만드는 것으로 끝나고, 아래는 문서 밖에서 무언가를 더 해야 합니다.

마지막 줄은 담보와 무관해 보이지만 같은 구조입니다. 여럿이 빌려 갔을 때 특별한 의사표시가 없으면 균등한 비율로 나뉘므로, 각자에게 전액을 청구하려면 연대한다는 문구가 문서에 들어 있어야 합니다. 문서가 할 수 있는 일은 문서에 적는 것으로 정해집니다.

담보는 문서가 아니라 절차에서 생깁니다

차용증에 담보 문구를 적는 것과 담보를 설정하는 것은 다른 일입니다.

차용증에 어떤 부동산을 담보로 제공한다는 문장을 적어 두는 경우가 있습니다. 그 문장이 무의미하지는 않습니다. 양쪽이 그런 약속을 했다는 사실은 남기 때문입니다. 다만 그 문장만으로 그 부동산이 잡히지는 않습니다.

담보로 잡는다는 것은 특정한 재산을 지목해 두고 그 지목을 공적인 기록으로 남기는 일입니다. 등기라는 절차가 그 기록을 만듭니다. 절차가 끝나기 전까지 그 재산은 다른 재산과 다를 바 없는 상태로 남아 있습니다.

그래서 실무에서 순서는 이렇게 됩니다. 문서에 약속을 적고, 그 약속대로 절차를 밟고, 절차가 끝났는지를 확인하는 것입니다. 두 번째와 세 번째를 건너뛰면 첫 번째만 남습니다.

여기서 이 편은 멈춥니다. 등기를 어떻게 신청하고 비용이 얼마나 들며 순위가 어떻게 정해지는지는 이 가이드가 확인한 범위 밖입니다. 확인하지 못한 절차를 단계로 풀어 쓰면 그대로 따라 한 독자가 손해를 볼 수 있어 적지 않았습니다.

그래서 실제로 무엇을 하면 되나

문서 쪽에서 할 수 있는 것부터 채워 두는 것이 순서입니다.

담보를 잡을 만한 재산이 없거나 상대가 응하지 않는 경우가 대부분입니다. 그 상태에서도 문서 쪽에서 할 수 있는 일은 남아 있습니다. 원금과 변제기와 이자를 분명히 적고, 서명을 받고, 두 부를 만들어 나누는 것입니다.

한 단계 더 나아가고 싶다면 집행의 근거를 미리 만들어 두는 길이 있습니다. 강제집행을 승낙한다는 취지가 적힌 공정증서로 만들어 두면 나중에 밟아야 할 단계가 줄어듭니다. 이것은 담보와는 다른 방식이지만 같은 걱정을 덜어 줍니다.

담보를 잡기로 이야기가 되었다면 문서에는 무엇을 담보로 제공하기로 했는지와 언제까지 절차를 마치기로 했는지를 함께 적습니다. 기한이 적혀 있어야 절차가 미뤄지고 있다는 사실이 드러납니다.

정리하면 이 편의 답은 이렇습니다. 차용증은 어느 경우에나 필요하고, 담보는 그 위에 얹는 별도의 절차이며, 절차를 밟기 전까지 손에 쥔 것은 문서 한 장이라는 사실을 잊지 않는 것입니다.

자주 묻는 질문