임대차계약서 공실 상태인 집을 계약할 때 보는 순서

임대차계약서 마스터·8분·2026.04.08

빈집에는 물어볼 사람이 없다

살던 사람의 말이 사라진 만큼 확인이 어려워집니다.

사람이 사는 집을 보러 가면 불편한 자리가 눈에 들어옵니다. 곰팡이를 가린 가구, 열리지 않아 방치된 창, 물이 새서 덧댄 흔적 같은 것들입니다. 살고 있는 사람에게 직접 물어볼 수도 있습니다.

빈집은 그 재료가 없습니다. 짐이 빠져 있어 구석까지 볼 수 있는 대신, 무엇이 실제로 불편했는지 알려 줄 사람이 사라진 상태입니다. 청소를 마친 집이라면 흔적조차 남아 있지 않습니다.

여기에 시간 압박이 더해집니다. 빈집은 바로 들어갈 수 있어서 계약부터 잔금까지의 간격이 짧아지기 쉽고, 임대인 쪽도 빨리 채우고 싶어 하므로 일정이 당겨집니다.

그래서 빈집을 볼 때는 순서를 바꾸는 편이 낫습니다. 시설을 살피기 전에 왜 비어 있는지부터 묻고, 그 답에 따라 무엇을 더 볼지 정하는 것입니다.

비어 있던 사정에 따라 볼 곳이 다르다

같은 빈집이어도 확인할 자리가 갈립니다.

비어 있는 이유는 대체로 넷 중 하나입니다. 아래 표는 각각의 경우에 겉으로 보이는 모습과 실제로 확인해야 할 자리를 붙여 둔 것입니다.

표의 오른쪽 칸이 이 글에서 가장 쓸모 있는 부분입니다. 중개인이나 임대인에게 던질 질문이 그 칸에서 나옵니다.

둘째 줄에서 답이 시원치 않으면 한 번 더 물어보십시오. 금액이 높아서 나가지 않는 것과 겨울에 난방비가 크게 나와서 나가지 않는 것은 계약 뒤에 겪을 일이 다릅니다.

넷째 줄은 계약 뒤에 소유자가 바뀔 수 있는 경우입니다. 요건을 갖춘 임차인이라면 소유자가 바뀌어도 계약이 이어지지만, 그 전제는 요건을 먼저 채워 두는 것입니다. 소유자가 바뀔 때 계약이 어떻게 되는지는 따로 정리된 편이 있습니다.

셋째 줄에서는 등기부부터 확인합니다. 아직 등기가 마쳐지지 않았다면 계약 상대가 소유자인지 확인할 방법이 마땅치 않으므로 서두르지 않는 편이 낫습니다.

빈집을 보는 순서

눈으로 보는 것을 마지막에 둡니다.

둘러보기부터 시작하면 마음이 먼저 정해집니다. 넓고 깨끗한 집을 본 뒤에는 등기부의 숫자가 눈에 덜 들어오므로, 순서를 바꿔 두는 것이 실질적인 대비가 됩니다.

아래 다섯 단계는 집을 보러 가는 날부터 계약서에 서명하기까지의 순서입니다. 앞의 두 단계는 집 밖에서 할 수 있는 일입니다.

1. 등기부와 소유자 확인계약 상대가 등기부의 소유자와 같은 사람인지, 앞서 잡혀 있는 권리가 얼마나 되는지 봅니다.
2. 비어 있는 사정 묻기언제부터 비어 있었는지, 앞선 세입자가 왜 나갔는지 묻고 답을 메모해 둡니다.
3. 설비를 실제로 작동시켜 보기수도와 온수를 틀고 배수가 내려가는지, 난방이 도는지, 환기창과 창문이 여닫히는지 확인합니다.
4. 하자를 사진으로 남기기발견한 자리를 날짜가 남는 방식으로 찍어 둡니다. 나중에 원상회복 범위를 이야기할 때 기준이 됩니다.
5. 특약에 옮겨 적기수리하기로 한 것, 그대로 두기로 한 것, 마칠 시점을 계약서에 적습니다.

셋째 단계를 건너뛰는 경우가 많습니다. 남의 집에서 물을 틀어 보는 것이 어색해서인데, 빈집에서는 오히려 이 확인이 가장 중요합니다. 오래 쓰지 않은 배관은 막히거나 냄새가 올라오는 일이 흔합니다.

넷째 단계는 임차인만을 위한 것이 아닙니다. 들어갈 때 이미 있던 흠이라는 것을 보여 주는 자료가 되므로, 나갈 때 원상회복 범위를 두고 다투는 일이 줄어듭니다.

다섯째 단계까지 마쳐야 앞의 네 단계가 의미를 갖습니다. 확인한 내용이 계약서에 옮겨지지 않으면 기억으로만 남습니다.

즉시 입주가 일정을 압축한다

기다릴 것이 없다는 조건이 확인할 시간까지 줄입니다.

빈집의 장점은 바로 들어갈 수 있다는 것입니다. 그런데 이 장점이 계약을 서두르게 만듭니다. 계약하고 며칠 만에 잔금을 치르는 일정이 잡히면 그 사이에 해야 할 확인이 밀립니다.

특히 잔금을 치르기 전에 등기부를 다시 떼어 보는 절차가 사라집니다. 계약할 때 본 등기부와 잔금일의 등기부가 같다는 보장은 없고, 짧은 기간이라도 새 권리가 붙을 수 있습니다.

아래 값들은 일정을 짤 때 확보해 두어야 할 자리입니다. 하루를 아끼려다 확인 절차를 통째로 잃는 일이 생깁니다.

첫째 값과 둘째 값은 함께 움직입니다. 잔금을 치르고 들어가 주소를 옮겨도 그날은 아직 효력이 없으므로, 그 하루 동안 등기부에 무엇이 붙는지가 결과를 가릅니다. 확인은 잔금을 보내기 전에 해야 의미가 있습니다.

셋째 값도 놓치기 쉽습니다. 잔금을 치른 뒤에 발견한 하자는 협의의 대상이 되지만, 잔금 전에 발견하면 계약 조건에 반영할 수 있습니다.

계약서에 남겨 둘 것

확인한 것을 문장으로 옮겨야 남습니다.

빈집 계약에서 특약란이 채워지는 자리는 정해져 있습니다. 수리에 관한 것, 청소에 관한 것, 언제 넘겨받는지에 관한 것입니다.

임대인이 고쳐 주기로 한 항목은 무엇을 언제까지 마치는지 적습니다. 마치는 시점이 적혀 있지 않으면 입주 뒤로 밀리고, 밀린 뒤에는 재촉할 근거가 약해집니다.

그대로 두기로 한 흠도 적어 두는 편이 낫습니다. 들어갈 때 이미 있던 것이라는 사실이 문서에 남으면, 나갈 때 그 부분을 두고 이야기할 필요가 없어집니다.

셋째 줄은 방법이 여러 가지입니다. 사진을 인쇄해 계약서 뒤에 붙이고 양쪽이 서명하는 방법도 있고, 파일로 주고받은 뒤 그 사실을 특약에 한 줄 적어 두는 방법도 있습니다. 붙이는 방법은 따로 정리된 편을 참고하십시오.

다섯째 줄은 빈집이라 특히 확인이 필요합니다. 앞선 세입자가 없어 실제로 얼마가 나왔는지 물어볼 데가 없으므로, 항목만이라도 문서로 확인해 두어야 합니다.

빈집 계약에서 자주 어긋나는 지점

깨끗하다는 인상이 확인을 대신하는 경우가 많습니다.

첫째, 청소가 되어 있으니 상태가 좋다고 보는 경우입니다. 청소는 표면의 문제이고 배관과 난방은 켜 봐야 알 수 있습니다.

둘째, 오래 비어 있던 이유를 묻지 않는 경우입니다. 그 답에 계약 뒤에 겪을 일이 대부분 들어 있습니다.

셋째, 바로 들어갈 수 있다는 말에 일정을 최대한 당기는 경우입니다. 확인 절차가 들어갈 자리를 남겨 두어야 하고, 특히 잔금 전 등기부 확인은 생략할 수 없습니다.

넷째, 하자를 발견하고도 말로만 이야기하는 경우입니다. 고쳐 주겠다는 답을 들었다면 그 자리에서 특약란에 적어야 합니다.

다섯째, 곧 팔릴 집이라는 사정을 듣고도 그냥 넘어가는 경우입니다. 요건을 갖춘 임차인은 소유자가 바뀌어도 계약을 이어 갈 수 있지만, 요건을 먼저 채워 두어야 그 이야기가 성립합니다.

자주 묻는 질문