임대차계약서 원상복구 범위를 미리 정해두는 방법

임대차계약서 마스터·8분·2026.05.29

왜 마지막 날에 몰려서 터지나

이사 나가는 날은 협상하기에 가장 나쁜 조건이 갖춰진 날입니다.

퇴거일에는 짐을 실은 차가 기다리고, 새로 들어갈 집의 잔금 시각이 정해져 있으며, 임대인은 다음 임차인에게 집을 보여 줘야 합니다. 이런 상황에서 도배값을 두고 이야기를 시작하면 대개 급한 쪽이 물러섭니다.

게다가 그날 다투게 되는 금액은 보증금에서 빠지는 형태로 정해집니다. 임차인은 이미 돈이 상대 손에 있는 상태에서 요구해야 하니 자리가 불리하고, 임대인은 남겨 둔 금액이 클수록 협의를 서두를 이유가 없습니다.

그래서 이 문제는 퇴거일에 해결하는 것이 아니라 계약일에 미리 접어 두는 것이 맞습니다. 어디까지가 임차인이 되돌릴 부분인지를 문장으로 적어 두고 입주 상태를 남겨 두면, 마지막 날에는 그 문장과 사진을 확인하는 절차만 남습니다.

실무에서 이 준비에 드는 시간은 계약할 때 십 분, 입주할 때 십 분 정도입니다. 그 이십 분이 퇴거일의 몇 시간과 적지 않은 금액을 대신합니다.

통상의 사용과 손상을 가르는 선

사람이 살면 생기는 흔적과 특정한 행동으로 생긴 흔적을 나눕니다.

집은 사람이 사는 동안 조금씩 낡습니다. 볕이 드는 벽지가 바래고 문턱이 닳는 것은 누가 살아도 생기는 일이라, 이런 흔적까지 임차인에게 돌리면 임대차가 성립하기 어렵습니다. 반대로 특정한 행동 때문에 생긴 흔적은 성격이 다릅니다.

아래 표는 퇴거 자리에서 자주 이야기되는 항목을 이 기준으로 나눈 것입니다. 법이 이렇게 정해 두었다는 뜻이 아니라 계약서에 적어 둘 때 참고할 갈래로 보시면 됩니다.

셋째 줄과 넷째 줄은 계약할 때 미리 열어 두는 것도 방법입니다. 못을 몇 개까지는 박아도 된다거나 조명 교체는 그대로 두고 나가도 된다고 적어 두면, 임차인은 살면서 눈치를 보지 않고 임대인은 나중에 놀라지 않습니다.

마지막 줄은 원인을 가리는 단계가 하나 더 붙습니다. 흡연이나 반려동물처럼 원인이 특정되는 경우인데, 입주 시점의 상태와 비교할 자료가 없으면 원인을 말해도 금액을 정하기 어렵습니다. 이 줄이야말로 사진이 값을 하는 자리입니다.

계약할 때 해 두면 되는 일

문장 한 줄과 사진 몇 장이면 준비가 끝납니다.

원상복구를 둘러싼 준비는 복잡하지 않습니다. 계약서에 기준을 적고, 입주하는 날 상태를 남기고, 그 자료를 양쪽이 나눠 갖는 것이 전부입니다. 아래 네 단계를 순서대로 밟으면 됩니다.

1. 기준 문장을 계약서에 넣는다통상의 사용으로 생긴 자연스러운 변화는 임차인의 부담에서 제외한다는 취지를 한 줄로 적습니다. 여기에 못 자국이나 설치물처럼 예외로 둘 항목을 덧붙입니다.
2. 허용 범위를 미리 열어 둔다벽에 못을 박아도 되는지, 조명이나 시트지를 바꿔도 되는지를 정해 둡니다. 허용한 것은 나중에 되돌리라고 하기 어려우므로 임대인도 여기서 선을 정해야 합니다.
3. 입주일에 상태를 촬영한다방마다 바닥·벽면·창틀·수전을 찍고 날짜가 남도록 저장합니다. 기존에 있던 흠은 가까이에서 한 장 더 찍어 두면 나중에 설명이 필요 없습니다.
4. 자료를 양쪽이 나눠 갖는다촬영한 파일을 임대인에게도 보내고 받은 사실을 남깁니다. 한쪽만 갖고 있는 자료는 나중에 상대가 처음 본다고 말할 수 있습니다.

둘째 단계를 임대인이 부담스럽게 여기는 경우가 있습니다. 그러나 못 하나 박는 것까지 금지하는 계약서는 지켜지지 않고, 지켜지지 않는 조항은 퇴거일에 한꺼번에 문제가 됩니다. 현실적인 선을 정해 두는 편이 서로에게 낫습니다.

넷째 단계는 반드시 챙기십시오. 사진을 찍어 두었는데 임대인이 그 사진의 존재를 모르고 있으면, 퇴거일에 자료를 내밀어도 신뢰의 문제가 먼저 걸립니다. 입주 당일에 보내 두면 그 순간부터 공동의 기준이 됩니다.

정산 자리에서 실제로 벌어지는 일

남겨 둔 금액과 근거 자료, 이 둘이 협의의 전부입니다.

임대인은 보통 견적을 받아 그 금액을 보증금에서 빼겠다고 알립니다. 이때 임차인이 확인할 것은 두 가지입니다. 그 견적이 무엇을 대상으로 한 것인지, 그리고 그 대상이 입주 시점에 이미 있었던 것은 아닌지입니다.

견적서를 요구하는 것은 무리한 일이 아닙니다. 계약 단계에서 근거 자료를 제시할 때만 공제한다는 문장을 넣어 두었다면 요구가 더 간단해지고, 넣어 두지 않았더라도 무엇을 근거로 얼마를 뺐는지 묻는 것은 자연스러운 절차입니다.

돈이 남아 있는 상태로 시간이 흐르는 것을 막을 방법도 미리 정해 둘 수 있습니다. 다툼이 있는 금액만 남기고 나머지는 종료일에 먼저 보낸다는 문장을 넣어 두면, 협의가 길어져도 임차인의 이사 자금이 통째로 묶이지 않습니다.

협의가 끝내 되지 않으면 임차인은 자기 지위를 지키는 쪽으로 방향을 돌리게 됩니다. 보증금을 받지 못한 채 주소를 옮기면 그동안 쌓아 둔 요건이 흔들리므로, 임차권등기명령 같은 절차를 먼저 밟고 움직이는 것이 순서입니다.

자주 틀리는 생각

원상복구를 새집으로 돌려놓는 일로 이해하면 대화가 어긋납니다.

첫째 오해는 들어올 때보다 나을 것 없으면 전부 임차인 책임이라는 생각입니다. 이 년을 산 집이 이 년 전과 같을 수는 없고, 그 차이 가운데 시간이 만든 몫은 임차인의 몫이 아닙니다. 계약서에 이 취지가 적혀 있으면 대화가 여기서부터 시작됩니다.

둘째 오해는 도배와 장판은 무조건 임차인이 새로 해 준다는 생각입니다. 관행처럼 이야기되지만 계약서에 그런 약정이 없다면 당연한 의무로 보기 어렵고, 반대로 약정이 있다면 그 문장이 읽힙니다. 결국 무엇이 적혀 있느냐의 문제입니다.

셋째 오해는 계약서에 원상복구라는 낱말만 있으면 충분하다는 생각입니다. 그 낱말은 범위를 정해 주지 않으므로, 무엇을 제외하고 무엇을 포함하는지가 뒤따라 있어야 합니다. 낱말 하나로는 퇴거일의 견적서를 막지 못합니다.

넷째 오해는 다음 임차인이 어차피 새로 고칠 텐데 왜 따지느냐는 생각입니다. 다음 사람의 사정과 이번 정산은 별개이고, 실제로 공사를 하지 않으면서 금액을 남겨 두는 경우도 있습니다. 견적서와 사진을 요구하는 이유가 여기에 있습니다.

자주 묻는 질문