임대차계약서 수리비 부담을 계약서에 정해두는 법

임대차계약서 마스터·8분·2026.05.20

수리비가 다툼으로 번지는 구조

고장은 예고 없이 생기는데, 그때 펴 볼 기준은 계약할 때만 만들 수 있습니다.

보일러가 멈추는 날은 대개 추운 날이고 배관이 새는 날은 대개 주말입니다. 급하게 사람을 불러야 하는 상황에서 누가 돈을 낼지부터 이야기하게 되면, 수리보다 통화가 길어집니다. 이 순간 계약서에 한 줄이라도 있으면 대화가 짧아집니다.

다툼이 커지는 이유는 두 사람이 서로 다른 그림을 보고 있어서입니다. 임대인은 멀쩡하던 설비가 새 사람이 들어온 뒤에 고장 났다고 보고, 임차인은 애초에 낡은 설비였다고 봅니다. 둘 다 자기 자리에서는 자연스러운 판단이라 감정만 소모됩니다.

그래서 필요한 것은 누가 옳은지를 가리는 규칙이 아니라, 무엇을 보고 정할지를 미리 합의해 둔 문장입니다. 원인을 어떻게 나누고 금액을 어디서 자를지가 적혀 있으면 판단이 개인의 감각에서 문서로 옮겨 갑니다.

계약 단계에서 함께 챙길 것이 하나 더 있습니다. 개업공인중개사는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존하게 되어 있습니다. 이 서면에는 시설물의 상태가 적히므로, 입주 전 상태를 두고 다투게 될 때 꺼내 볼 수 있는 자료가 됩니다.

원인으로 한 번, 금액으로 한 번 가른다

두 축을 겹쳐 쓰면 대부분의 고장이 어느 칸엔가 들어갑니다.

첫째 축은 원인입니다. 시간이 지나 닳은 것인지, 쓰는 과정에서 무리가 간 것인지를 나눕니다. 둘째 축은 금액입니다. 원인을 따지는 데 드는 품이 수리비보다 클 때가 있어서, 일정 금액 아래는 따지지 않고 한쪽이 부담하기로 정해 두면 실무가 훨씬 가벼워집니다.

아래 표는 실제 계약서에서 자주 쓰이는 배분을 정리한 것입니다. 법이 비율을 정해 둔 것이 아니므로 이 표는 규칙이 아니라 출발점입니다. 집의 상태와 차임 수준을 보고 양쪽이 조정하면 됩니다.

넷째 줄이 이 표의 핵심입니다. 원인을 딱 잘라 말할 수 있는 고장은 생각보다 적고, 대부분은 노후와 사용이 함께 작용합니다. 금액 기준이 정해져 있으면 이 회색 지대를 따로 다투지 않고 넘길 수 있습니다.

다섯째 줄은 계약서 안의 다른 조항과 이어집니다. 임차인이 붙인 물건을 나갈 때 어떻게 할지는 원상복구를 다루는 조항에서 한 번 더 나오므로, 두 자리의 문장이 서로 어긋나지 않는지 확인해 두어야 합니다.

계약서에 넣을 문장의 모양

부담자·기준·확인 방법, 세 조각이면 문장이 섭니다.

문장을 길게 쓸 필요는 없습니다. 원인별 부담자를 한 줄, 금액 기준을 한 줄, 요청과 승낙을 어떤 방법으로 남길지를 한 줄로 적으면 세 줄로 끝납니다. 여기에 입주 시점의 상태를 사진으로 남긴다는 한 줄을 더하면 네 줄입니다.

금액 기준을 얼마로 잡을지는 정답이 없습니다. 원룸과 단독주택은 설비의 수와 노후도가 달라 같은 숫자를 쓰기 어렵고, 차임 수준에 따라 임차인이 감당할 만한 선도 달라집니다. 서로 부담스럽지 않은 액수를 정하고 그 숫자를 적어 두는 것 자체가 값입니다.

확인 방법을 적어 두는 것도 잊지 마십시오. 요청은 문자로 하고 임대인은 며칠 안에 답한다는 식으로 정해 두면, 급한 고장에 임대인이 응답하지 않아 임차인이 먼저 고치는 상황에서도 근거가 남습니다.

상황이 다르면 문장도 달라진다

건물의 종류와 계약의 형태에 따라 손볼 자리가 달라집니다.

단독주택이나 다가구주택은 설비가 많고 오래된 경우가 잦습니다. 지붕과 외벽처럼 임차인이 손댈 수 없는 부분이 있으니, 건물 구조에 관한 수리는 임대인이 맡는다는 문장을 따로 두는 편이 낫습니다.

아파트는 관리사무소가 처리하는 영역이 겹칩니다. 공용부에서 비롯된 누수처럼 관리비로 처리되는 항목이 있어, 계약서의 수리비 조항이 그 영역까지 건드리지 않도록 범위를 좁혀 두어야 합니다.

가전과 가구가 포함된 집은 목록을 따로 만드는 것이 안전합니다. 냉장고와 세탁기가 계약에 딸려 온 것인지 이전 임차인이 두고 간 것인지에 따라 고장 시의 처리가 달라지고, 목록이 없으면 그 구분부터 다시 해야 합니다.

단기로 빌리는 계약이라면 아예 금액 기준 하나로 단순화하는 것도 방법입니다. 몇 달 사는 집에서 원인을 따지느라 시간을 쓰는 것보다, 일정 금액 이하는 임차인이 처리하고 그 위는 임대인이 맡는다고 정해 두는 편이 서로 편합니다.

다투게 되었을 때 남는 것은 기록뿐이다

말은 남지 않고 사진과 문자는 남습니다.

수리비 분쟁이 길어지는 집을 보면 공통점이 있습니다. 입주 시점의 상태를 아무도 남겨 두지 않았다는 점입니다. 벽지의 얼룩이 원래 있던 것인지 새로 생긴 것인지를 두고 두 사람의 기억이 다르면 그 다음 단계로 넘어갈 방법이 없습니다.

입주하는 날 방마다 사진을 몇 장씩 찍어 두는 데 드는 시간은 십 분 남짓입니다. 두 사람이 같은 사진을 나눠 갖고 계약서에 그 사실을 한 줄 적어 두면, 나중에 어느 쪽도 기억에 기대지 않아도 됩니다. 사진과 도면을 계약서에 붙이는 방법은 따로 다룬 글이 있습니다.

수리가 실제로 이루어질 때마다 영수증과 문자를 모아 두는 것도 같은 이유입니다. 종료일에 보증금에서 무엇을 뺄지 이야기하게 되면 결국 그 자료를 펴게 되고, 자료가 있는 쪽의 말이 서게 됩니다.

기록이 쌓이면 다투지 않게 되는 부수 효과도 있습니다. 서로 남기고 있다는 것을 아는 상태에서는 무리한 주장을 꺼내기 어려워집니다. 계약서의 문장은 이 기록 습관을 시작하게 만드는 방아쇠에 가깝습니다.

자주 묻는 질문