임대차계약서 임차인을 바꿔 계약을 승계할 때

임대차계약서 마스터·8분·2026.03.31

사는 사람만 바꾸는 일이 간단하지 않은 이유

임차인은 계약의 한쪽 당사자이지 거주자 표시가 아닙니다.

직장이 옮겨 가거나 사정이 생겨 계약 기간을 다 채우지 못할 때, 들어올 사람을 구해 이름만 바꾸면 되지 않느냐는 이야기가 나옵니다. 실제로 그렇게 정리되는 경우도 많지만 절차를 건너뛰면 곤란해집니다.

임대인 쪽에서 보면 계약 상대가 통째로 바뀌는 일입니다. 차임을 제때 낼 사람인지, 집을 어떻게 쓸 사람인지가 달라지므로 임대인에게는 받아들일지 말지를 정할 자리가 있습니다.

그래서 민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 권리를 넘기거나 빌린 물건을 다시 빌려주지 못하도록 하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 해 두었습니다. 동의를 받지 않은 채 사람을 들이면 남아 있는 기간이 통째로 흔들립니다.

정리하면 이 일의 출발점은 새 사람을 찾는 것이 아니라 임대인에게 물어보는 것입니다. 임대인이 받아들이지 않으면 그다음 이야기는 성립하지 않습니다.

넘기는 방식이 둘로 갈린다

지위를 넘기는 것과 다시 빌려주는 것은 남는 사람이 다릅니다.

임대인의 동의를 받았다고 해도 방식이 하나는 아닙니다. 종전 임차인이 계약에서 완전히 빠지는 방식과, 종전 임차인이 그대로 남고 그 아래에 새 사람이 들어오는 방식이 있습니다.

아래 표는 두 방식을 나란히 놓은 것입니다. 오른쪽 두 칸을 눈여겨보십시오. 차임을 누구에게 받는지, 문제가 생겼을 때 임대인이 누구에게 말하는지가 갈립니다.

첫째 줄과 넷째 줄은 결과가 비슷해 보이지만 과정이 다릅니다. 지위를 넘기는 쪽은 기간과 조건이 그대로 이어지고, 끝내고 새로 맺는 쪽은 조건을 처음부터 다시 정합니다. 임대인이 금액을 올리고 싶어 하면 넷째 줄을 제안하는 경우가 많습니다.

둘째 줄은 성격이 아예 다른 계약이라 별도로 정리된 편이 있습니다. 이 글은 첫째 줄, 즉 임차인 지위를 넘기는 경우를 중심으로 다룹니다.

셋째 줄은 피해야 할 자리입니다. 임대인이 나중에 알게 되면 남은 기간이 위태로워지고, 들어온 사람은 임대인에게 아무것도 주장할 수 없는 상태가 됩니다.

승계에 필요한 서류와 순서

동의를 먼저 받고 문서를 뒤에 만듭니다.

순서를 뒤집는 경우가 잦습니다. 들어올 사람과 먼저 이야기를 끝내고 임대인에게 통보하듯 알리면, 임대인이 받아들이지 않았을 때 되돌릴 것이 많아집니다.

아래 다섯 단계는 임대인에게 묻는 자리에서 시작해 새 임차인이 요건을 채우는 데까지 이어집니다. 셋째 단계까지가 문서 작업이고 나머지는 새 임차인 쪽의 일입니다.

1. 임대인에게 의사 확인언제부터 누구로 바꾸려 하는지 알리고 받아들일지 물어봅니다. 이 단계에서 임대인이 조건 변경을 요구할 수도 있습니다.
2. 세 사람 사이의 조건 정리보증금을 어떻게 주고받을지, 관리비와 공과금을 어디까지 나눌지, 언제 집을 넘길지를 정합니다.
3. 문서 작성과 서명임대인·종전 임차인·새 임차인이 함께 서명한 문서를 만듭니다. 각자 한 부씩 갖습니다.
4. 집을 넘기고 주소를 옮긴다새 임차인이 열쇠를 받아 실제로 들어가고 본인 이름으로 전입신고를 합니다.
5. 확정일자 받기새 임차인 이름으로 만들어진 문서를 가지고 부여기관에서 확정일자를 받습니다.

둘째 단계의 보증금 처리가 가장 자주 걸립니다. 임대인이 종전 임차인에게 보증금을 돌려주고 새 임차인에게서 다시 받는 방식으로 할지, 임대인은 그대로 두고 두 임차인 사이에서만 주고받을지를 정해야 합니다.

어느 쪽이든 문서에 적어 두어야 합니다. 적어 두지 않으면 계약이 끝날 때 임대인이 누구에게 돌려주어야 하는지를 두고 다시 확인 절차가 생깁니다.

넷째와 다섯째 단계는 문서가 끝났다고 저절로 따라오지 않습니다. 새 임차인이 직접 움직여야 하는 일이고, 미루면 그만큼 비어 있는 기간이 길어집니다.

들어오는 쪽에서 다시 시작되는 것

앞사람이 채워 둔 요건이 이름만 바꿔 옮겨 오지는 않습니다.

문서에서 임차인 이름이 바뀌었다고 해서 앞사람이 갖춰 둔 상태가 그대로 새 사람의 것이 되지는 않습니다. 요건은 사람마다 따로 채우는 것이기 때문입니다.

새로 들어오는 사람은 자기 이름으로 집을 넘겨받고 주민등록을 옮겨야 하며, 그 효력이 시작되는 시점도 요건을 갖춘 그다음 날 0시입니다. 순위를 만들려면 확정일자도 따로 받아야 합니다.

앞사람이 갖고 있던 날짜를 이어받을 수 있는지는 사안에 따라 판단이 갈리는 영역이라 이 글에서 결론을 내지 않습니다. 확실한 쪽을 택한다면 새 임차인이 자기 이름으로 처음부터 채우고, 그 사이에 등기부가 움직이지 않았는지 확인하는 것입니다.

세 번째 값이 이 절차 전체의 이유입니다. 동의를 받지 않으면 문서를 아무리 잘 만들어도 임대인 쪽에서 계약을 끝낼 수 있는 자리가 남습니다.

네 번째 값은 예외처럼 보이지만 기대기 어렵습니다. 어디까지가 작은 범위인지 정한 기준이 없어 다투기 쉬우므로, 방을 하나 내주는 정도라도 임대인에게 알려 두는 편이 안전합니다.

보증금을 주고받는 자리

돈이 오가는 방향을 문서에 그려 두어야 합니다.

승계에서 실제로 가장 큰 금액이 움직이는 자리가 보증금입니다. 그런데 이 부분을 문서에 적지 않고 구두로 정리하는 경우가 많습니다.

임대인이 종전 임차인에게 보증금을 돌려주고 새 임차인에게서 다시 받는 방식은 흐름이 명확합니다. 대신 임대인이 한 번에 큰 금액을 마련해야 해서 받아들이지 않는 경우가 있습니다.

두 임차인 사이에서만 주고받는 방식은 임대인이 움직이지 않아 간편하지만, 계약이 끝날 때 임대인이 누구에게 얼마를 돌려주어야 하는지가 문서에 남아 있어야 합니다. 금액과 받을 사람을 문장으로 적어 두십시오.

관리비와 공과금도 같은 자리에서 정리합니다. 넘기는 날을 기준으로 어디까지가 누구의 몫인지 정하고, 검침 수치를 적어 두면 뒤에 확인할 거리가 줄어듭니다.

임차인 승계에서 자주 어긋나는 지점

동의를 받았다는 사실이 문서에 없는 경우가 가장 흔합니다.

첫째, 임대인이 전화로 알겠다고 한 것을 동의로 두고 넘어가는 경우입니다. 나중에 그런 말을 한 적 없다고 하면 확인할 방법이 마땅치 않습니다. 문서에 임대인의 서명을 받아 두십시오.

둘째, 종전 임차인과 새 임차인 둘만 서명한 문서를 만드는 경우입니다. 그 문서는 두 사람 사이의 약속일 뿐이어서 임대인을 상대로는 쓸 수 없습니다.

셋째, 새 임차인이 전입신고를 미루는 경우입니다. 문서가 정리되었다는 안도감에 며칠 미루는 사이 등기부에 새 권리가 붙으면 되돌릴 수 없습니다.

넷째, 앞사람이 받아 둔 확정일자를 자기 것으로 여기는 경우입니다. 확정일자는 그 문서와 그 사람에 붙어 있는 것이라, 새 임차인은 자기 이름으로 만들어진 문서를 가지고 다시 받아야 합니다.

다섯째, 종전 계약서를 넘겨받지 않고 승계 문서만 갖는 경우입니다. 기간과 특약이 종전 계약서에 적혀 있으므로 원본이나 사본을 함께 넘겨받아야 조건을 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문