임대차계약서 특약 한 줄 때문에 수리비를 다 물었습니다

임대차계약서 마스터·7분·2026.01.20

법이 비워 둔 자리에서 문장이 힘을 낸다

주택임대차보호법에는 수리비를 누가 얼마나 내는지가 적혀 있지 않습니다.

임대차에서 법이 강하게 정해 둔 항목들이 있습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했으면 2년으로 보고, 계약갱신요구권은 1회에 한하며 갱신되는 존속기간은 2년이고, 존속 중인 계약의 증액청구는 5%를 넘지 못합니다.

이런 항목은 계약서에 무엇을 적든 법이 정한 틀 안에서 움직입니다. 그래서 임차인이 협상에 힘을 쓸 필요도 상대적으로 적습니다.

수리비와 원상복구는 사정이 정반대입니다. 어느 설비를 누가 고치는지, 소모품의 경계가 어디인지, 퇴거할 때 어디까지 되돌려야 하는지에 관해 이 법은 항목도 금액도 정해 두지 않았습니다.

결과적으로 이 영역에서는 계약서에 적힌 문장이 거의 그대로 기준이 됩니다. 다툼이 커져 소송까지 가면 일반 민사 법리로 판단되지만 그 기준은 사안마다 달라지므로, 애초에 문장을 좁혀 두는 편이 훨씬 확실합니다.

한 줄이 넓게 읽히는 이유

주체·범위·금액 가운데 하나만 비어도 문장은 넓어집니다.

특약이 문제되는 방식은 대체로 비슷합니다. 문장 자체가 불공정해서가 아니라 빠진 정보가 있어서 해석의 폭이 벌어지는 것입니다.

아래 표는 자주 쓰이는 문장과, 그 문장에서 무엇이 비어 있는지, 그로 인해 어떤 청구가 가능해지는지를 나란히 둔 것입니다.

첫 줄의 '시설물'이라는 단어가 대표적입니다. 임차인은 전구나 수도꼭지 같은 것을 떠올리고 임대인은 건물에 붙어 있는 모든 설비를 떠올리는데, 문장에는 어느 쪽인지가 없습니다. 계약할 때는 아무도 묻지 않다가 보일러가 고장 난 날 해석이 갈립니다.

마지막 줄이 이 표의 결론입니다. 금액이든 항목이든 경계를 하나 그어 두면 그 선을 기준으로 대화가 시작되고, 선이 없으면 처음부터 전부를 두고 다투게 됩니다. 금액은 예시일 뿐이고 무엇으로 나누느냐가 중요합니다.

왜 하필 퇴거할 때 터지는가

정산 요구가 보증금 반환과 같은 자리에서 이뤄지기 때문입니다.

수리비 문제가 계약 기간 중에 불거지는 경우도 있지만, 대개는 이사를 앞두고 한꺼번에 터집니다. 임대인이 원상복구 비용을 산정해 보증금에서 빼겠다고 하는 순간부터입니다.

이때 임차인은 두 가지를 동시에 감당하게 됩니다. 금액이 타당한지 따지는 일과, 그 다툼이 이어지는 동안 보증금이 묶이는 일입니다. 새 집 잔금 일정이 걸려 있으면 시간에 쫓겨 제시된 금액을 받아들이게 되는 구조가 여기서 만들어집니다.

그래서 이 항목은 금액의 문제이면서 동시에 일정의 문제입니다. 계약서에 정산 기준과 절차가 적혀 있으면 액수를 두고만 이야기하면 되지만, 기준이 없으면 무엇이 대상인지부터 시작해야 하므로 대화가 길어집니다.

보증금 반환이 실제로 막혔을 때 밟는 절차는 별도 주제로 다루고 있습니다. 다만 그 단계로 넘어가기 전에 계약서 한 줄로 막을 수 있는 다툼이 상당 부분이라는 점은 짚어 둘 만합니다.

문장을 좁히는 순서

계약 자리에서 항목을 나누고, 입주 당일에 상태를 남깁니다.

아래 순서는 임대인에게 불리한 조건을 요구하는 것이 아니라, 나중에 서로 다르게 기억할 여지를 줄이는 작업입니다. 임대인 입장에서도 근거 없는 요구를 받지 않게 되므로 제안하기 어렵지 않습니다.

1. 항목을 두 무리로 나눈다건물에 붙어 있는 설비와 쓰다 보면 닳는 소모품을 나눕니다. 경계가 애매한 것은 이름을 그대로 적어 어느 쪽인지 정합니다.
2. 기준선을 하나 긋는다금액이든 항목이든 선을 정합니다. 그 아래는 임차인이 처리하고 넘으면 협의한다는 식으로 절차까지 붙여 둡니다.
3. 원상복구의 기준 시점을 적는다입주 당시 상태를 기준으로 한다고 쓰고 통상적인 사용에 따른 마모는 제외한다고 명시합니다.
4. 입주 당일에 상태를 남긴다각 방과 설비를 사진으로 찍어 날짜가 남는 형태로 보관합니다. 임대인에게도 같은 사진을 보내 두면 기준이 하나가 됩니다.

넷째 단계가 실제로는 가장 강력합니다. 문장을 아무리 다듬어도 입주 당시 상태를 두고 기억이 갈리면 결론이 나지 않는데, 사진 몇 장이 그 다툼을 통째로 없앱니다. 이사 들어가는 날 짐을 들이기 전 십 분이면 끝나는 일입니다.

둘째 단계의 금액은 시세나 관행이 아니라 두 사람이 정하는 값입니다. 법에 정해진 기준이 없는 영역이므로 어떤 숫자를 쓰든 상관없고, 숫자가 있다는 사실 자체가 다툼의 범위를 좁힙니다.

특약을 두고 자주 나오는 질문

어디까지 적어도 되는지 헷갈리는 지점이 몇 군데 있습니다.

특약란은 당사자가 자유롭게 정하는 자리이지만 모든 것을 적을 수 있는 자리는 아닙니다. 법이 이미 정해 둔 항목과 겹치는 문장을 넣으면 오히려 혼란이 생깁니다.

마지막 문답을 오해하기 쉽습니다. 표준임대차계약서는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의해 정하는 권장 서식이고, 항목 구성이 잘 짜여 있다는 장점이 있을 뿐 특약 내용을 대신 채워 주지는 않습니다. 서식 선택과 문장 작성은 다른 일입니다.

자주 묻는 질문