임대차계약서 계약서 원본은 몇 부를 만들어야 하나요

임대차계약서 마스터·7분·2026.06.22

부수를 정한 규정이 있는지부터

없습니다. 몇 부를 만들든 계약의 성립과는 상관이 없습니다.

계약서를 두 부 만들어 각자 갖는 것은 워낙 당연하게 여겨져서 어딘가에 근거가 있으리라 짐작하기 쉽습니다. 그런데 임대차를 다루는 법령에는 부수를 언급한 대목이 없습니다. 서식을 다룬 조항도 어떤 양식을 먼저 쓰라고 권하는 데서 그칩니다.

그러니 한 부만 만들어도 계약은 그대로 성립합니다. 세 부를 만들어도 마찬가지입니다. 부수는 계약의 효력이 아니라 그 뒤의 편의와 안전에 관한 문제입니다.

그렇다고 아무래도 좋다는 뜻은 아닙니다. 계약서는 서명하고 나면 서랍에 들어가는 종이 같지만, 실제로는 계약 기간 내내 여러 번 꺼내 쓰게 됩니다. 그때마다 내 손에 있느냐 없느냐가 절차의 속도를 가릅니다.

이 글은 그래서 몇 부가 맞느냐를 묻는 대신, 어떤 장면에서 이 종이가 필요해지는지를 먼저 늘어놓습니다. 그 목록을 보고 나면 필요한 부수는 스스로 정해집니다.

이 종이가 필요해지는 장면들

계약서는 서명한 날보다 그 뒤에 훨씬 자주 쓰입니다.

계약이 끝나면 계약서를 다시 볼 일이 없을 것 같지만, 임대차는 그렇지 않습니다. 계약 직후부터 절차가 줄줄이 이어지고 그 절차마다 계약서를 요구합니다. 아래 표는 그 장면들을 늘어놓고 내 부수가 없을 때 어떻게 되는지 붙였습니다.

둘째 줄과 셋째 줄이 계약 직후에 바로 걸리는 항목입니다. 신고는 계약을 맺은 날부터 30일 안에 해야 하고, 임대인의 미납 국세는 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약을 맺은 뒤 임대차가 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이도 볼 수 있습니다. 두 절차 모두 손에 계약서가 있어야 움직입니다.

맨 아랫줄이 이 표의 결론입니다. 앞의 네 줄은 상대가 협조해 주면 어떻게든 넘어갈 수 있지만, 협조가 끊기는 순간 모두 막힙니다. 그리고 계약서가 가장 절실해지는 시점은 대개 사이가 좋지 않을 때입니다.

사람이 늘거나 중개가 끼면

기준은 그대로입니다. 표시를 남긴 사람 수만큼 만듭니다.

명의자가 둘이면 몇 부를 만들어야 하느냐는 질문이 자주 나옵니다. 기준은 단순합니다. 계약서에 표시를 남긴 사람이 각각 한 부씩 가져갈 수 있으면 됩니다. 임대인이 둘이고 임차인이 하나면 세 부가 되는 셈입니다.

다만 공동명의라도 한 사람이 대표로 보관하기로 정했다면 부수를 줄여도 무방합니다. 이때는 누가 보관하는지를 서로 알고 있어야 하고, 필요할 때 사본을 받을 수 있는 상태여야 합니다. 문제는 나중에 그 사람과 연락이 닿지 않는 경우입니다.

중개를 끼고 계약했다면 중개사도 관련 서면을 만들어 당사자에게 주고 일정 기간 보관합니다. 다만 중개사가 보관하는 것은 중개대상물에 관해 확인하고 설명한 내용을 담은 서면이고, 이것이 당사자의 계약서를 대신하지는 않습니다.

그래서 중개 거래일수록 오히려 확인해야 합니다. 서류를 여럿 받다 보면 무엇이 계약서이고 무엇이 확인·설명서인지 헷갈리기 쉽고, 정작 계약서는 한 부만 받아 온 채로 넘어가는 일이 생깁니다.

만들고 나누는 순서

부수는 서명하기 전에 정해야 뒤가 깔끔합니다.

부수를 나중에 늘리려면 양쪽이 다시 만나 표시를 남겨야 합니다. 그 자리를 다시 잡는 것이 생각보다 번거로우므로, 서명 전에 몇 부를 만들지 정해 두는 편이 낫습니다.

1. 부수를 먼저 센다계약서에 표시를 남길 사람이 몇인지 세고, 그 수만큼 인쇄합니다. 별지가 있으면 별지도 같은 수만큼 준비합니다.
2. 모든 부에 같은 내용을 확인한다인쇄된 부수가 서로 다른 파일에서 나오지 않았는지 봅니다. 수정하다가 한 부만 옛 내용으로 남는 일이 있습니다.
3. 각 부에 모두 표시한다한 부에만 표시하고 나머지를 복사하지 않습니다. 복사본은 참고는 되지만 절차에서 요구하는 형태가 아닌 경우가 많습니다.
4. 장 처리를 각 부에 똑같이 한다장수가 여럿이면 모든 부수에 같은 이음매 표시를 합니다. 한 부만 처리하면 두 문서의 모양이 달라집니다.
5. 그 자리에서 나눠 갖는다다음에 주겠다는 말로 미루지 않습니다. 미룬 부수가 실제로 전달되는 경우는 생각보다 적습니다.

둘째 단계가 실무에서 자주 어긋납니다. 계약 직전에 금액이나 날짜를 고치는 일이 흔한데, 인쇄를 다시 하면서 한 부가 이전 파일로 남는 경우가 있습니다. 나중에 두 부를 나란히 놓으면 서로 다른 문서가 되어 있고, 그때는 어느 쪽이 합의였는지부터 정리해야 합니다.

다섯째 단계는 사소해 보이지만 실제로 가장 많이 깨집니다. 계약 자리에서 도장이 없어 나중에 찍어 보내겠다고 하고는 그대로 잊는 일이 흔합니다. 부수를 그 자리에서 나누지 못했다면 언제까지 전달할지를 문자로라도 남겨 두십시오.

보관과 분실

계약이 끝나도 곧바로 버릴 종이가 아닙니다.

이사를 나오면서 계약서를 버리는 분이 있습니다. 그런데 보증금 정산이 완전히 끝나기 전에는 이 종이가 근거로 남아 있어야 합니다. 원상복구 범위나 관리비 정산을 두고 이야기가 오갈 때 결국 계약서의 문장으로 돌아가게 됩니다.

정산이 끝난 뒤에도 얼마간 두는 편이 낫습니다. 임대차 기간 중에 있었던 일이 나중에 문제가 되는 경우가 있고, 그때 남아 있는 자료가 계약서뿐인 상황이 생깁니다. 부피가 크지 않으니 굳이 서둘러 없앨 이유도 없습니다.

잃어버렸다면 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 상대의 부수를 복사하거나, 신고와 확정일자 기록으로 계약의 존재를 되짚는 경로가 있습니다. 다만 어느 쪽이든 상대나 기관의 절차를 거쳐야 해서 시간이 걸립니다. 분실했을 때 밟는 순서는 따로 정리해 두었습니다.

파일로만 두어도 되느냐는 질문도 자주 받습니다. 전자적인 형태라는 이유로 문서의 효력이 부인되지 않는다는 점과 어떤 요건을 갖추면 서면으로 보는지는 법에 정리되어 있고, 그 조문은 전자문서 보관을 다룬 글에 실었습니다. 다만 원본 제시를 요구하는 창구가 남아 있으므로 종이 한 부를 함께 두는 쪽이 아직은 편합니다.

자주 묻는 질문