농지임대차계약서 가족 소유 농지를 경작할 때

농지임대차계약서 마스터·8분·2029.02.14

가장 흔하고 가장 문서가 없는 형태

집안일이니 종이가 필요 없다고 여기는 자리입니다.

부모가 나이가 들어 손을 놓게 되면 자녀나 조카가 그 밭을 이어 짓는 일이 자연스럽게 일어납니다. 도시에 사는 자녀가 주말마다 내려와 짓기도 하고, 근처에 사는 형제가 함께 부치기도 합니다.

이 관계에서 계약서를 쓰자는 말이 나오는 경우는 거의 없습니다. 남에게 빌려주는 것도 아니고 돈이 오가지도 않는데 무슨 문서냐는 반응이 대부분입니다. 오히려 문서를 만들자고 하면 뭔가 계산이 있다는 뜻으로 읽히기도 합니다.

그래서 이 형태는 통계에 잡히지 않는 자리에 오래 머무릅니다. 몇 해든 십수 년이든 아무 일 없이 이어집니다. 문제가 생기는 것은 관계가 아니라 사정이 바뀔 때입니다.

그 사정은 대체로 예고 없이 옵니다. 소유자가 편찮아지거나 세상을 떠나고, 상속을 정리하게 되고, 형제 사이에 의견이 갈립니다. 그때 몇 해를 지어 온 사람이 자기 자리를 설명할 근거가 필요해집니다.

돈이 오가지 않아도 제한은 같습니다

해당 조문이 임대차와 무상사용을 한자리에서 다룹니다.

가족이니까 규제 밖이라고 여기는 것이 이 형태에서 가장 흔한 오해입니다. 돈을 받지 않으니 임대차가 아니고, 임대차가 아니니 농지법의 제한과 무관하다는 생각입니다.

그런데 조문의 표제부터 임대차와 사용대차를 나란히 놓고 있습니다. 본문도 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다는 형태로, 대가가 있든 없든 같은 문턱을 세워 둡니다. 열리는 경우에 해당하지 않으면 무상이어도 마찬가지입니다.

이 점이 실무에서 뜻하는 바는 분명합니다. 부모가 그 농지를 가지고 있는 근거가 무엇인지에 따라 자녀가 짓는 형태가 열리기도 하고 그렇지 않기도 합니다. 상속으로 받은 땅인지, 오래 자경해 온 땅인지, 최근에 사 둔 땅인지에 따라 답이 갈립니다.

그러니 집안일이라고 넘기지 말고 한 번은 소재지 관청에 확인해 보십시오. 확인해 두면 나중에 정리할 때도 근거가 됩니다.

문서가 없을 때 드러나는 자리

사람이 아니라 사정이 바뀔 때 필요해집니다.

가족 사이의 사용관계에서 문서가 아쉬워지는 순간은 몇 가지로 정리됩니다. 모두 관계가 나빠져서가 아니라 상황이 달라져서 생깁니다.

아래 표는 그 순간들과 그때 무엇이 필요해지는지를 나란히 놓은 것입니다.

둘째 줄이 실제로 가장 자주 일어납니다. 부모가 살아 계실 때는 아무 문제가 없다가, 상속을 정리하는 자리에서 지어 온 사람과 그렇지 않은 형제 사이에 온도 차가 드러납니다. 그때 문서가 있으면 사실관계를 두고 다투는 단계는 건너뛸 수 있습니다.

셋째 줄은 몇 해에 걸쳐 손을 들인 사람에게 특히 아픈 자리입니다. 과수를 심었거나 하우스를 세웠는데 그 사정이 계산에 들어가지 않으면 손실이 큽니다. 무엇을 언제 들였는지 적어 두는 일이 그래서 필요합니다.

표의 어느 줄도 사이가 나빠지는 상황을 전제하지 않습니다. 모두 사이가 좋아도 생기는 일이고, 오히려 문서가 있으면 사이가 상하지 않고 넘어갑니다.

세금은 따로 물어보십시오

무상이라는 이유로 세금과 무관하다고 단정할 수 없습니다.

가족 사이에 부동산을 무상으로 쓰게 하는 관계에는 과세 문제가 따라올 수 있습니다. 이 글에서 그 계산을 다루지는 않습니다. 요건과 예외가 얽혀 있어 잘못 옮기면 읽는 사람이 실제로 손해를 보기 때문입니다.

다만 알아 두어야 할 방향은 하나입니다. 돈이 오가지 않았다는 사실이 그 자체로 세금 문제를 없애 주지는 않는다는 것입니다. 가족 사이라서 더 그렇습니다.

그러니 계약서를 만들기 전에 세무 상담을 한 번 받으십시오. 어떤 형태로 정리하는 것이 나은지는 그 집안의 사정에 따라 달라지고, 그 판단은 전문가의 몫입니다.

상담을 받을 때 문서 초안을 들고 가면 이야기가 빨라집니다. 누가 어느 땅을 언제부터 어떤 조건으로 쓰고 있는지가 정리되어 있어야 답할 수 있는 질문이 많기 때문입니다.

무엇을 어떻게 적어 둘 것인가

거창하게 만들 필요 없이 한 장이면 됩니다.

가족 사이의 문서라고 해서 특별한 형식이 필요하지는 않습니다. 오히려 짧고 분명한 편이 낫습니다. 누가 읽어도 같은 뜻으로 읽히면 됩니다.

문서를 꺼내는 방법도 중요합니다. 권리를 주장하려고 만드는 것이 아니라 나중에 서로 곤란하지 않으려고 적어 두는 것이라고 말하면 대개 받아들여집니다. 특히 다른 형제가 있는 경우에는 그 형제도 함께 알고 있는 편이 낫습니다.

적을 내용은 남에게 빌릴 때와 크게 다르지 않습니다. 다만 대가가 없다는 점과 그것이 소유의 이전과는 무관하다는 점을 분명히 해 두는 것이 이 형태의 특징입니다.

다섯째 항목은 한 번 적고 끝나는 것이 아니라 해마다 덧붙이는 편이 좋습니다. 나무를 몇 그루 더 심었는지, 어떤 시설을 들였는지를 짧게 남겨 두면 나중에 설명할 일이 없어집니다.

문서를 만들었다면 임대차의 형태인 경우에는 관청의 확인까지 받아 두는 것을 검토하십시오. 무상으로 쓰는 형태라면 그 절차가 그대로 적용되는지를 소재지에 물어보고 답에 따르면 됩니다.

가족의 땅을 짓는 일은 대개 오래 이어집니다. 오래 이어질수록 처음에 적어 둔 한 장의 값어치가 커집니다.

자주 묻는 질문