농지임대차계약서 귀농인이 농지를 빌릴 때

농지임대차계약서 마스터·8분·2029.02.13

사는 것보다 빌리는 것으로 시작하는 이유

땅을 고르는 눈은 한 해를 지어 봐야 생깁니다.

귀농을 준비하면서 가장 먼저 부딪히는 것이 땅 문제입니다. 목돈을 들여 사 두고 시작하는 방법도 있지만, 처음부터 그렇게 하는 것을 권하지 않는 이야기를 많이 듣게 됩니다.

이유는 단순합니다. 사진과 지도로 보는 땅과 실제로 한 해를 지어 본 땅은 다릅니다. 물이 잘 빠지는지, 해가 얼마나 드는지, 농기계가 들어갈 수 있는지, 이웃과의 관계가 어떤지는 겪어 봐야 압니다.

그래서 처음 몇 해는 빌려서 짓고 그 사이에 지역과 작물을 정하는 경우가 많습니다. 이 방식은 실패의 비용을 줄여 줍니다. 맞지 않으면 계약이 끝날 때 다른 곳으로 옮기면 됩니다.

다만 농지를 빌리는 일에는 다른 부동산에 없는 문턱이 있습니다. 이 글은 그 문턱이 어디에 있는지를 빌리는 사람의 시선에서 짚습니다.

빌리는 쪽에도 조건이 붙습니다

농사를 지을 사람에게 빌려주는 경우를 대상으로 삼고 있기 때문입니다.

농지 임대차를 다룰 때 대개 빌려주는 쪽의 사정을 먼저 이야기합니다. 그 사람이 그 땅을 가지고 있는 근거가 무엇인지, 임대차가 열리는 경우에 해당하는지 같은 것들입니다. 그것이 첫 관문인 것은 맞습니다.

그런데 관문이 하나 더 있습니다. 관련 조문이 임대차의 대상으로 삼는 것은 농업경영을 하려는 자에게 빌려주는 경우입니다. 빌리는 쪽이 실제로 농사를 지을 사람이어야 한다는 뜻입니다.

이 조건은 귀농인에게 오히려 유리하게 읽힙니다. 아직 농사를 시작하지 않았더라도 지으려는 사람이면 되기 때문입니다. 소유의 자격을 정한 조문에서도 앞으로 이용할 사람을 포함하고 있어 결이 같습니다.

반대로 이 조건이 걸러 내는 경우도 분명합니다. 짓지 않으면서 이름만 빌리는 형태입니다. 서류상 임차인이 되어 있지만 실제로는 다른 사람이 짓는 구조라면 문제가 생깁니다.

계약 전에 밟을 순서

땅을 보는 일보다 물어보는 일이 먼저입니다.

마음에 드는 땅을 찾고 나면 곧바로 조건을 이야기하고 싶어집니다. 그런데 순서를 하나 앞으로 당겨 두면 헛수고가 줄어듭니다.

아래 순서는 처음 빌리는 사람이 밟으면 좋은 흐름입니다. 앞의 세 단계가 관청과 서류에서 이루어지고 뒤의 세 단계가 상대와의 사이에서 이루어집니다.

1. 등기부로 소유자와 권리관계를 본다누구와 계약해야 하는지, 근저당 같은 것이 있는지 먼저 봅니다.
2. 이 농지에 임대차가 열리는지 관청에 묻는다소유의 근거에 따라 갈리므로 소재지 담당 부서가 가장 정확합니다.
3. 공부에서 지목과 면적을 확인한다심을 작물이 그 지목의 땅에 맞는지도 함께 봅니다.
4. 무엇을 심을지 정하고 기간을 맞춘다여러 해 자라는 작물이면 기간 기준이 올라갑니다.
5. 차임과 지급 시기를 합의한다수확 뒤로 시기를 잡는 것이 농사의 흐름에 맞습니다.
6. 계약서를 만들고 확인을 신청한다농지 소재지 관청에서 확인을 받아야 제삼자에게도 통합니다.

둘째 단계를 어색해하는 분이 많습니다. 아직 계약도 안 했는데 관청에 물어봐도 되나 싶기 때문입니다. 그런데 이 질문은 계약 전에 하라고 있는 것입니다. 계약을 마친 뒤에 물어보면 되돌리기 어렵습니다.

셋째 단계에서 지목을 확인하는 이유가 있습니다. 논으로 되어 있는 땅에 밭농사를 계획하고 있다면 물을 빼는 문제부터 살펴야 합니다. 서류상 표시와 지금의 상태가 다른 경우도 흔하므로 눈으로도 함께 보십시오.

여섯 단계를 다 밟는 데 며칠이면 됩니다. 처음이라 길게 느껴지지만 두 번째부터는 흐름이 몸에 남습니다.

처음 빌리는 사람이 특히 챙길 칸

경험이 쌓인 사람은 말로 넘기는 부분이 있는데, 처음이라면 적어 두어야 합니다.

오래 농사지어 온 사람들끼리는 굳이 적지 않아도 서로 아는 것들이 있습니다. 언제쯤 물을 대고 누가 길을 손보고 어디까지가 관행인지 같은 것입니다.

처음 들어온 사람에게는 그 관행이 보이지 않습니다. 그래서 나중에 이야기가 달라졌을 때 무엇을 근거로 말해야 할지 알기 어렵습니다. 아래 칸들은 그런 사정 때문에 특히 챙겨 두어야 하는 것들입니다.

첫째와 둘째 줄이 처음 온 사람에게 가장 낯선 자리입니다. 길과 물은 농사의 성패를 가르는데, 오래된 동네일수록 그 사용이 문서가 아니라 관계 위에 서 있습니다.

그렇다고 관행을 부정하며 문서를 들이밀 필요는 없습니다. 처음이라 잘 몰라서 적어 두고 싶다고 말하면 대개 순순히 받아들여집니다. 오히려 상대도 나중에 설명할 일이 줄어 편합니다.

각 칸을 어떻게 쓰는지는 항목마다 다릅니다. 경작 범위와 시설에 관한 문장은 따로 정리한 편이 있으니 그쪽을 참고해 옮겨 적으십시오.

처음이라 흔히 걸리는 자리

기대와 실제가 어긋나는 지점이 몇 군데 있습니다.

귀농해서 처음 계약하는 분들에게서 반복되는 오해가 있습니다.

하나는 짧게 빌려 보고 결정하겠다는 계획입니다. 농지에는 지켜야 할 최소 기간이 있어 한 해만 지어 보는 형태의 계약을 적어 두어도 그대로 작동하지 않습니다. 짧게 해 보고 싶다면 계약의 형태가 아니라 다른 방법을 알아보아야 합니다.

다른 하나는 좋은 조건을 얻으려고 목돈을 미리 건네는 방식입니다. 농지에는 맡긴 돈을 지켜 줄 제도가 마련되어 있지 않습니다. 차임을 여러 해치 선불로 내는 형태도 같은 위험을 안고 있으니 신중하십시오.

마지막은 지원 제도와 계약을 섞어 생각하는 것입니다. 지역마다 귀농을 돕는 제도가 있지만 그 요건은 이 글에서 다루는 범위 밖이고 해마다 달라집니다. 계약을 먼저 정리하고 제도는 별도로 알아보는 편이 헷갈리지 않습니다.

처음 계약은 조건을 잘 따내는 것보다 무리하지 않는 것이 중요합니다. 몇 해 지어 보면 무엇을 요구해야 하는지가 보이고, 그때 조건을 다듬으면 됩니다.

그리고 관계를 잘 유지하는 일이 문서만큼 중요합니다. 문서는 관계가 흔들릴 때를 대비하는 것이고, 흔들리지 않게 하는 것은 결국 사람 사이의 일입니다. 둘 다 챙기십시오.

자주 묻는 질문