임대차계약서 도장 없이 서명만 한 계약서, 문제가 되나
임대차계약서 마스터·6분·
도장을 찍지 않았다는 이유만으로 계약이 무효가 되지는 않습니다. 걸리는 곳은 효력이 아니라 그 계약서를 어딘가에 내밀 때와 나중에 진짜인지를 다툴 때입니다. 그 두 자리에서 무엇이 부족해지는지를 알고 채우면 됩니다.
임대차계약서의 서명·날인 방식을 지정한 규정은 따로 없습니다 / 전자서명법 제3조 제1항 요지 — 전자적 형태라는 이유만으로 서명의 효력을 부인하지 못함 / 임대차 신고 시 계약서를 함께 제출한 경우에 한하여 확정일자가 부여됩니다(부동산거래신고법 제6조의5 제3항)
방식이 효력을 가르는 구조가 아니다
법은 어떤 표시를 남기라고 지정하지 않았습니다.
계약을 마무리하는 자리에서 도장을 안 가져왔다는 말이 나오면 분위기가 잠깐 멈춥니다. 다시 날을 잡자는 이야기까지 나오기도 합니다. 도장이 없으면 계약이 성립하지 않는다고 알고 있기 때문입니다.
임대차에 관한 법은 계약을 어떤 표시로 마무리하라고 지정해 두지 않았습니다. 무엇을 적어야 하는지도 개수로 정해 두지 않았고, 어떤 서식을 써야 하는지도 강제하지 않습니다. 도장이냐 서명이냐는 그보다 더 아래에 있는 문제입니다.
법이 형식보다 실질을 본다는 태도는 다른 자리에서도 확인됩니다. 전자서명에 관한 법은 전자적 형태라는 이유만으로 서명의 효력을 부인하지 못하도록 정하고 있습니다. 어떤 모양으로 남았는지가 아니라 그 사람의 뜻이 담겼는지를 본다는 뜻입니다.
그러니 첫 질문에 대한 답은 짧습니다. 서명만 한 계약서도 계약서입니다. 도장을 왜 그렇게 오래 써 왔는지는 따로 정리해 두었고, 이 편에서는 그 뒤에 남는 실무의 문제만 다룹니다.
그래도 걸리는 자리가 따로 있다
효력은 멀쩡한데 걸음이 늘어나는 구간이 생깁니다.
문제가 되는 순간은 계약을 맺을 때가 아니라 그 종이를 다른 곳에 내밀 때입니다. 확정일자를 받으러 갈 때, 임대차 신고를 하며 계약서를 함께 낼 때, 대출이나 지원 사업에 서류로 붙일 때가 그렇습니다.
이런 자리에서 상대가 보는 것은 도장의 유무 자체가 아닙니다. 이것이 두 당사자 사이에 실제로 오간 계약증서로 보이는가를 봅니다. 그런데 도장을 생략하는 계약은 다른 것도 함께 생략하는 경향이 있어서, 결과적으로 확인받아야 할 것이 늘어납니다.
아래 표는 서명만 남은 계약서가 놓이는 자리와 그 자리에서 실제로 걸리는 지점을 정리한 것입니다. 오른쪽 칸은 계약 당일에 몇 분만 쓰면 끝나는 것들입니다.
| 계약서가 놓이는 자리 | 실제로 걸리는 지점 | 당일에 해 둘 것 |
|---|---|---|
| 제출 서류로 쓸 때 | 당사자 표시가 온전한지 한 번 더 확인하게 됨 | 이름·주소·연락처 칸을 빠짐없이 채운다 |
| 대리인이 대신 쓴 경우 | 위임이 있었는지가 서명만으로는 드러나지 않음 | 위임장과 위임인 확인 자료를 함께 붙인다 |
| 여러 장으로 이뤄진 경우 | 장과 장의 연결을 표시할 도장이 없음 | 각 장에 서명하고 총 쪽수를 적는다 |
| 법인이 당사자인 경우 | 대표 개인의 행위인지 법인의 행위인지 흐려짐 | 법인명과 대표자 자격을 함께 적는다 |
| 나중에 진짜인지 다툴 때 | 대조해 볼 기준 문서가 따로 없음 | 신분을 서로 확인한 사실을 특약란에 남긴다 |
다섯 줄 가운데 앞의 네 줄은 준비로 해결됩니다. 오른쪽 칸을 채워 두면 서명만으로 마무리해도 어디서든 막히지 않습니다.
남는 것은 마지막 줄입니다. 이것만은 계약 당일의 준비로 완전히 없앨 수 없고, 성격도 앞의 네 줄과 다릅니다. 다음 절에서 따로 봅니다.
진짜인지 다투게 되면 무엇을 보는가
도장에는 밖에 대조할 짝이 있고 서명에는 없습니다.
계약이 틀어져 상대가 이 계약서는 내가 쓴 것이 아니라고 나오는 상황을 가정해 봅시다. 이때 확인하는 것은 그 표시가 그 사람에게서 나왔는지입니다.
도장으로 마무리한 계약서에는 밖에 짝이 있습니다. 인감으로 찍었다면 그 인영을 확인해 주는 별도의 증명 문서가 따로 존재하므로, 계약서 밖에서 가져온 자료와 나란히 놓고 볼 수 있습니다. 비교의 기준이 문서로 존재한다는 점이 핵심입니다.
서명에는 그런 짝이 기본으로 딸려 오지 않습니다. 그 사람이 평소 어떻게 쓰는지를 보여 줄 자료를 따로 모아야 하고, 결국 필적을 두고 다투게 됩니다. 시간과 비용이 더 드는 쪽으로 흘러가는 것입니다.
그래서 실무의 해법은 도장을 고집하는 것이 아니라 대조할 재료를 계약서 안에 미리 심어 두는 것입니다. 서로 신분증을 확인했다는 사실, 확인한 사람과 시점, 대리라면 위임의 근거를 계약서에 적어 두면 나중에 꺼낼 것이 생깁니다.
서명으로 마무리한다면 채워 둘 것
현장에서 가장 많이 나오는 질문
답이 짧은 것들부터 정리해 두면 계약 자리가 빨라집니다.
도장과 서명을 둘러싼 질문은 몇 가지로 좁혀집니다. 대부분 계약 당일 그 자리에서 결정해야 하는 것들이라 미리 답을 정해 두면 흐름이 끊기지 않습니다.
질문이 반복되는 이유는 기준이 두 겹이기 때문입니다. 하나는 계약이 성립하느냐는 층이고 다른 하나는 나중에 그 계약서를 어디에 쓰느냐는 층입니다. 앞의 층에서는 대부분 문제가 없고 뒤의 층에서 갈립니다. 답이 된다와 안 된다로 딱 떨어지지 않고 해 두면 좋다는 형태가 되는 것도 그래서입니다.
또 하나 기억할 것은 계약 상대가 이 문제를 어떻게 받아들이느냐입니다. 도장을 요구하는 쪽이 있다면 그 이유를 물어보는 편이 낫습니다. 관행이라서인지, 제출할 곳이 정해져 있어 형식을 맞춰야 해서인지에 따라 대응이 달라집니다. 뒤쪽이라면 그 기관이 요구하는 형태를 먼저 확인하고 맞추면 됩니다.
가능하지만 맞추는 편이 낫습니다. 방식이 갈리면 나중에 그 차이를 설명해야 할 일이 생깁니다.
찍는 것 자체는 문제가 없습니다. 다만 밖에서 대조할 짝이 없다는 점에서는 서명과 사정이 비슷합니다.
인쇄된 이름은 그 사람이 남긴 표시가 아닙니다. 자필 서명이나 날인 가운데 하나는 남기십시오.
전자적 형태라는 이유만으로 서명의 효력이 부인되지는 않습니다. 다만 어떤 시스템으로 남겼는지에 따라 확인 방법이 달라집니다.
굳이 다시 만날 필요는 없습니다. 위 점검표의 다섯 줄을 채우는 쪽이 실익이 큽니다.
계약이 여러 장일 때 장과 장을 어떻게 잇는지, 계약서를 몇 부 만들어 누가 갖는지는 각각 따로 다뤘습니다. 서명으로 마무리하기로 했다면 그 두 편을 함께 보아 두십시오.
자주 묻는 질문
도장 없이 서명만 하면 계약이 무효인가요?
그렇지 않습니다. 임대차계약서를 어떤 표시로 마무리하라고 지정한 규정은 없습니다.
확정일자를 받는 데 문제가 되나요?
표시 방식 때문이라기보다 당사자 표시가 온전한지가 확인됩니다. 이름과 주소 칸을 빠짐없이 채워 두십시오.
나중에 다툼이 생기면 불리한가요?
밖에서 대조할 짝이 없다는 점이 다릅니다. 신분 확인 사실을 계약서에 적어 두면 그 부담이 줄어듭니다.
대리인이 서명해도 되나요?
위임장과 위임인 확인 자료를 함께 붙이고 대리로 진행한 사실을 계약서에 적어 두십시오.
여러 장인데 간인은 어떻게 하나요?
각 장에 서명하고 총 쪽수를 표시하는 방법을 씁니다. 자세한 방식은 간인을 다룬 편에 정리해 두었습니다.
법인과 계약할 때도 서명만으로 되나요?
법인명과 대표자 자격을 함께 적어 법인의 행위임이 드러나게 하십시오. 표시가 흐리면 개인의 행위로 읽힐 수 있습니다.
