임대차계약서 임대인이 공동명의면 서명은 누가 하나

임대차계약서 마스터·8분·2026.05.25

이름이 몇 개인지부터 확인한다

계약서를 펴기 전에 등기사항증명서를 먼저 폅니다.

집을 보여 주는 사람이 반드시 소유자인 것은 아닙니다. 배우자가 나오기도 하고 자녀가 대신 나오기도 하며, 아예 소유자와 무관한 사람이 응대하는 경우도 있습니다. 그 자리에서 계약을 진행하기 전에 등기사항증명서를 확인하는 것이 순서입니다.

갑구를 보면 소유자의 이름과 지분이 적혀 있습니다. 부부가 절반씩 나눠 가진 집이라면 두 사람의 이름이 나란히 나오고, 상속을 거친 집이라면 이름이 서너 개인 경우도 있습니다. 몇 명인지를 알아야 계약서에 몇 개의 서명이 필요한지가 정해집니다.

등기부를 뗄 때 을구도 함께 봅니다. 근저당이나 전세권 같은 권리가 얼마나 붙어 있는지가 여기에 나오고, 이 정보는 보증금을 얼마까지 넣을지 판단하는 재료가 됩니다. 소유자가 여럿이라는 사실 자체보다 그 집에 무엇이 걸려 있는지가 실제 위험을 좌우합니다.

확인 시점은 계약 직전과 잔금일 두 번입니다. 계약서를 쓴 날과 잔금을 치르는 날 사이에 권리관계가 바뀌는 일이 있어서, 잔금을 보내기 전에 한 번 더 떼어 보는 것이 실무의 기본입니다.

전원 서명이 원칙, 대리라면 무엇이 필요한가

서명이 하나 비어 있으면 그 계약은 나중에 그 자리부터 다시 따져야 합니다.

소유자가 여럿인 집을 빌릴 때 임차인이 확인해야 할 것은 단순합니다. 등기부에 이름이 있는 사람이 모두 이 계약에 동의했는가입니다. 전원이 직접 서명하고 날인하면 이 질문이 남지 않습니다.

현실에서는 한 사람이 대표로 나오는 경우가 훨씬 많습니다. 이때 필요한 것이 나머지 소유자의 위임 사실을 확인할 수 있는 서류입니다. 아래 표는 상황별로 계약서에 남길 것과 함께 받아 둘 서류를 정리한 것입니다.

둘째 줄이 가장 흔한 형태입니다. 위임장에는 어느 부동산에 관해 어떤 권한을 위임하는지가 적혀 있어야 하고, 인감증명서의 인영과 위임장의 도장이 같은지도 봐야 합니다. 이 두 가지를 맞춰 보는 데 드는 시간은 몇 분이면 충분합니다.

마지막 줄은 이 글에서 다룰 범위를 넘어섭니다. 등기부에 신탁이 적혀 있으면 계약의 상대가 누구인지부터 달라질 수 있어, 서명 방식을 논하기 전에 그 구조를 아는 사람에게 확인을 받는 것이 순서입니다.

보증금이 오가는 경로를 정한다

돈이 들어간 곳과 등기부의 이름이 어긋나면 설명이 필요해집니다.

보증금은 등기부상 소유자 명의의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다. 소유자가 둘이라면 지분대로 나눠 보낼지 한 사람의 계좌로 모을지를 계약서에 적어 두고, 그 문장대로 이체합니다. 이체 기록은 그대로 남으므로 나중에 무엇을 근거로 삼을지가 분명해집니다.

대리인의 계좌로 보내 달라는 요청을 받는 경우가 있습니다. 응하려면 소유자들이 그 계좌로 받는 데 동의했다는 사실이 서면으로 남아 있어야 합니다. 위임장에 수령 권한이 포함되어 있는지도 이때 확인할 지점입니다.

계약 단계에서 함께 챙겨 둘 것이 하나 더 있습니다. 보증금이 1천만 원을 넘는 임차인은 계약을 체결한 뒤 임대차가 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 소유자가 여럿이면 누구를 기준으로 확인할지를 미리 정리해 두는 편이 좋습니다.

돌려받을 때의 경로도 같은 방식으로 정해 둡니다. 누가 어느 계좌로 얼마를 보내는지가 계약서에 있으면 종료일에 소유자들끼리 상의하느라 지체되는 일이 줄어듭니다.

계약이 끝날 때까지 따라오는 문제

상대가 여럿이라는 사정은 통지와 갱신에서 다시 나타납니다.

계약 기간이 끝나갈 때 갱신을 거절하거나 조건을 바꾸겠다는 통지가 오가는데, 소유자가 여럿이면 누가 보낸 통지인지가 문제가 됩니다. 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않으면 전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 되므로, 통지의 주체와 시점은 양쪽 모두에게 중요합니다.

임차인이 갱신을 요구할 때도 같은 문제가 생깁니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보므로, 그 요구가 소유자 전원에게 닿았는지가 나중에 확인 대상이 됩니다. 계약서에 통지를 받을 대표자와 방법을 적어 두면 이 확인이 쉬워집니다.

소유자가 계약 도중에 바뀌는 일도 있습니다. 지분 일부가 다른 사람에게 넘어가면 등기부의 이름이 달라지고, 임차인은 새 이름을 확인해 두어야 합니다. 이때도 인도와 주민등록을 갖춰 두었다면 그 다음 날 0시부터 생긴 효력이 밑바탕에 깔려 있습니다.

마지막으로 문서를 어떻게 주고받을지 정해 두십시오. 계약서 원본을 임대인 쪽에서 한 부만 갖고 나머지 소유자는 사본만 갖고 있는 경우가 있는데, 정산이나 갱신 협의가 필요한 시점에 서로 다른 내용을 보고 있으면 대화가 어긋납니다.

자주 묻는 질문