임대차계약서 중개 없이 직거래로 계약서를 쓸 때 챙길 것

임대차계약서 마스터·8분·2026.07.31

직거래에서 빠지는 것은 계약서가 아니다

계약은 당사자가 합의하면 성립하고, 빠지는 것은 그 앞뒤의 절차입니다.

아는 사람끼리, 또는 온라인에서 만나 중개 없이 계약을 맺는 일이 드물지 않습니다. 이때 가장 먼저 드는 걱정이 계약서의 효력인데, 이 걱정은 방향이 어긋나 있습니다. 임대차계약은 당사자가 조건을 합의하고 계약서를 만들면 성립합니다.

실제로 사라지는 것은 다른 서류입니다. 중개를 거치면 계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서라는 문서가 나옵니다. 그 집에 어떤 권리가 붙어 있는지, 시설은 어떤 상태인지, 세금과 관리비는 어떻게 되는지를 적어 당사자에게 건네는 서류입니다.

직거래에는 이 서류가 없습니다. 만들 사람이 없기 때문입니다. 그래서 직거래의 위험은 계약서가 부실해지는 데 있지 않고, 계약 전에 누군가 대신 확인해 주던 항목이 통째로 비는 데 있습니다.

그 빈자리를 알아야 무엇을 채울지도 정해집니다. 아래에서 먼저 그 서류를 누가 왜 만들게 되어 있는지부터 봅니다.

확인·설명서는 누구의 의무인가

법이 이 서류를 지운 대상은 개업공인중개사입니다.

근거는 공인중개사법에 있습니다. 이 조문이 중요한 이유는 의무의 주인을 분명히 해 두기 때문입니다.

개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다.

공인중개사법 제25조 제3항

문장의 주어가 개업공인중개사입니다. 서면으로 작성할 의무, 당사자에게 교부할 의무, 정해진 기간 동안 보존할 의무가 모두 그 사람에게 붙어 있고 보존기간은 3년입니다. 임대인이나 임차인에게 지워진 것이 아닙니다.

지키지 않았을 때의 제재도 같은 쪽을 향합니다. 확인·설명서를 교부하지 않거나 보존하지 않으면 업무정지 3개월이라는 행정처분이 따르고, 성실하고 정확하게 설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않으면 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

여기서 직거래의 성격이 드러납니다. 그 자리에 개업공인중개사가 없으면 서류를 만들 의무도, 지키지 않았을 때 책임을 물을 상대도 없습니다. 확인의 결과가 나쁘게 나왔을 때 돌아볼 곳이 자기 자신뿐이라는 뜻입니다.

비는 칸을 항목별로 펼쳐 보면

중개가 대신하던 일을 나열해 보면 할 일이 정해집니다.

막연히 조심하자고 말하는 것으로는 아무것도 달라지지 않습니다. 중개가 있을 때 어떤 항목이 어떤 형태로 처리되었는지를 늘어놓고, 직거래에서 그 항목이 어떻게 되는지를 나란히 놓아 보는 편이 낫습니다.

표의 오른쪽 칸이 당사자가 직접 해야 할 목록이 됩니다. 항목 수가 많지는 않지만 하나하나가 보증금과 직접 이어져 있습니다.

둘째 줄과 여섯째 줄이 직거래의 본질적인 차이입니다. 중개를 거치면 설명이 부실했다는 사실 자체를 문제 삼을 수 있지만, 직거래에서는 확인을 안 한 결과가 그대로 자기 몫이 됩니다.

다섯째 줄은 놓치기 쉬운 자리입니다. 임대차 신고는 계약을 맺은 날부터 30일 안에 해야 하고, 계도기간은 이미 끝나 과태료가 부과됩니다. 부동산 사무실에서 알아서 해 주던 일이 직거래에서는 통째로 당사자에게 넘어옵니다.

넷째 줄은 나중에 원상복구를 두고 다툴 때 갈립니다. 들어갈 때의 상태가 기록으로 남아 있지 않으면 나올 때 무엇이 원래 그랬는지를 말로 다투게 됩니다.

확인·설명서를 스스로 만든다고 생각하면 쉽다

없는 서류를 대신할 종이를 한 장 만들어 두는 방식입니다.

실무에서 권할 만한 방법은 그 서류의 역할을 흉내 내는 것입니다. 법이 요구하는 서식을 갖추라는 뜻이 아니라, 확인한 내용을 한 장에 적어 양쪽이 서명해 두라는 뜻입니다.

이렇게 해 두면 두 가지가 남습니다. 하나는 확인을 실제로 했다는 사실이고, 다른 하나는 그 시점에 어떤 상태였는지에 대한 양쪽의 공통된 기록입니다. 나중에 말이 갈릴 때 꺼낼 것이 생깁니다.

다만 이 종이가 공적인 서류를 대신하지는 않습니다. 당사자끼리 만든 기록일 뿐이므로, 확인 자체를 대충 하고 종이만 그럴듯하게 만드는 것은 의미가 없습니다.

아래 순서대로 하면 하루 안에 정리됩니다.

1. 등기부등본을 뽑는다소유자와 근저당권, 다른 임차권을 확인하고 계약서의 임대인과 이름을 대조합니다
2. 신분을 확인한다신분증으로 소유자 본인인지 보고, 대리인이라면 위임 여부와 범위를 확인합니다
3. 집의 상태를 남긴다시설과 하자를 사진으로 찍고 목록으로 적어 양쪽이 함께 확인합니다
4. 계약서를 작성한다보증금과 차임, 기간, 당사자를 적고 확인한 내용을 특약에 옮겨 둡니다
5. 미납 국세를 확인한다보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 뒤 임대차 시작일까지 동의 없이 열람할 수 있습니다
6. 잔금 직전에 다시 본다등기부를 한 번 더 발급받아 계약 이후 붙은 권리가 없는지 확인합니다
7. 신고와 확정일자를 처리한다신고 대상이면 기한 안에 접수하고, 인도와 전입신고를 마쳐 순위를 확보합니다

둘째 단계를 가볍게 넘기지 마십시오. 직거래에서 가장 위험한 유형이 소유자가 아닌 사람과 계약하는 경우입니다. 등기부의 소유자와 눈앞의 사람이 같은지, 다르다면 대리할 권한이 있는지를 서류로 확인해야 합니다.

일곱째 단계는 중개가 있든 없든 똑같이 해야 하는 일이지만, 직거래에서는 챙길 사람이 없어 잘 밀립니다. 확정일자와 대항력의 관계는 우선변제권을 다룬 글에서 갈라 두었습니다.

직거래를 두고 도는 오해

중개를 뺐다고 절차까지 빠지지는 않습니다.

마지막으로 자주 어긋나는 이해를 정리합니다. 중개 없이 맺은 계약이 어딘가 반쪽짜리라고 생각하거나, 반대로 아무것도 신경 쓸 필요가 없다고 생각하는 두 방향 모두 실제와 다릅니다.

먼저 효력입니다. 계약서를 누가 작성했는지는 효력과 상관이 없습니다. 주택임대차보호법이 주는 보호도 중개 여부로 갈리지 않고, 인도와 주민등록, 확정일자라는 요건으로 갈립니다.

다음은 절차입니다. 임대차 신고 의무는 계약당사자에게 있는 것이지 중개업자에게만 있는 것이 아닙니다. 직거래라고 면제되지 않고, 기한도 같습니다.

비용 이야기도 자주 나옵니다. 중개보수는 시·도 조례로 정해져 지역과 거래금액대에 따라 달라지므로 하나의 숫자로 말할 수 없습니다. 아낀 만큼 확인의 부담이 자기에게 온다는 정도로 이해하는 편이 정확합니다.

넷째 문답이 실제 사고에서 가장 자주 걸립니다. 확인을 끝내기 전에 돈이 먼저 나가면 그 뒤의 모든 확인이 뒷북이 됩니다.

정리하면 직거래는 계약의 문제가 아니라 확인의 문제입니다. 중개를 거칠 때 자동으로 붙던 서류와 절차를 목록으로 만들어 스스로 채우면, 남는 차이는 책임을 나눌 상대가 없다는 것 하나로 좁혀집니다.

자주 묻는 질문