[변호사 전문칼럼]

`억울한 상가임차인의 항변`

최근 상가를 새로 매수한 임대인이 임차인에게 전 임대인과 임차인 사이에 체결한 상가임대차계약의 계약기간이 만료되었음을 이유로 인도를 구한 사건이 있었다.

위 사건에서 임차인은 상가임대차보호법상 임차인에게 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정됨을 이유로 새로운 임대인에게 대항할 수 있다는 취지의 주장을 하였고, 임차인의 위 주장은 매우 적절한 주장이었음에도 불구하고 법원은 임차인의 주장을 받아들이지 않았는데, 그 이유는 의외로 임차인이 새로운 임대인에게 임대료를 내지 않았기 때문이다.

즉, 상가임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정함으로써 임차인의 계약갱신요구권을 엄격하게 보장하고 있으나, 동시에 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”에는 계약갱신요구권을 박탈하고 있기 때문에 위 사건에서와 같이 임차인이 새로운 임대인에게 3개월 상당의 임대료를 납부하지 않은 경우 임차인은 계약갱신요구를 할 수 없고, 임대인이 임대차목적물에 대한 인도를 청구할 경우 임대차목적물을 인도해 줄 수밖에 없는 것이다.

위 사건에서 임차인은 다음과 같은 하소연을 했다.

“임대인은 상가를 매수하자마자 저에게 상가를 인도해 달라는 요청을 하였을 뿐 임대료를 달라는 얘기도 안했습니다. 그리고 저는 새로운 매수인의 계좌번호도 모르는데 어떻게 임대료를 줄 수 있습니까?”라고.

그렇지만 위와 같은 임차인의 하소연에도 불구하고 법원이 임차인의 손을 들어 줄 수 없었던 이유는 바로 공탁이라는 제도가 있었기 때문이다. 즉, 위와 같은 경우 임차인은 임대인에게 임대료를 수령할 것을 최고하고, 임대인이 임대료를 수령하지 않을 경우 임대인의 수령 거절을 이유로 변제공탁이라는 법적 절차를 밟았다면 충분히 보호받을 수 있었는데 위 사건에서 임차인은 위와 같은 절차도 거치지 않은 상태에서 임대료마저 지급하지 않았기 때문에 결국 상가임대차보호법에 따른 보호를 받지 못하게 된 것이다.

과연 권리금과 내부 인테리어 공사 등으로 자신이 가진 전 재산을 투자하고도 채 2년도 되지 못해 쫓겨나게 된 임차인에게 “법적 절차를 제대로 밟지 않았기 때문에 법의 보호를 받지 못한다”는 결과가 어느 정도 용납이 될 수 있었을까?

제발 다시는 법정에서 “임대인이 임대료를 달라고 안했거든요?”라는 임차인의 공허한 하소연이 들리지 않는 날이 오기를 간절히 바란다.