임대차계약서 보증금을 안 돌려줄 때 가장 먼저 할 일

임대차계약서 마스터·8분·2026.01.29

돌아오지 않는 상황은 몇 가지 얼굴을 하고 온다

대놓고 거절하는 경우보다 미루는 경우가 훨씬 많습니다.

기간이 끝났는데 돈이 들어오지 않는 상황은 한 가지 모습이 아닙니다. 가장 흔한 것은 다음 사람이 들어오면 그 돈으로 주겠다는 이야기입니다. 거절이 아니라 시점의 문제처럼 들리기 때문에 임차인도 얼마간은 기다리게 됩니다.

두 번째는 금액을 두고 갈리는 경우입니다. 원상회복에 든 비용이나 밀린 것이 있다며 일부를 빼고 주겠다고 합니다. 다투는 금액이 크지 않으면 받고 끝내는 쪽으로 기울지만, 그 사이에 나머지 절차가 미뤄집니다.

세 번째는 연락이 닿지 않는 경우입니다. 전화를 받지 않고 주소지에도 없습니다. 이 유형이 가장 곤란한데, 상대의 협조를 전제로 한 방법이 전부 막히기 때문입니다.

세 유형 모두에서 임차인이 하기 쉬운 선택은 같습니다. 일단 새 집으로 옮기고 나서 천천히 받아 내겠다는 것입니다. 그 선택이 왜 위험한지가 이 글의 핵심입니다.

먼저 나가면 무엇이 남고 무엇이 사라지는가

받을 돈은 남지만 앞자리에 설 힘은 남지 않습니다.

보증금을 돌려받을 권리 자체는 이사를 갔다고 해서 없어지지 않습니다. 계약이 끝났고 돈을 받지 못했다는 사실은 그대로이므로 청구할 수 있는 지위는 유지됩니다. 여기까지만 보면 먼저 나가도 문제가 없어 보입니다.

달라지는 것은 다른 사람들과 나란히 섰을 때의 자리입니다. 그 집에 담보권이 걸려 있거나 나중에 경매로 넘어가는 상황이 되면, 배당은 청구권이 있느냐가 아니라 누가 앞에 있느냐로 정해집니다. 앞자리는 대항요건을 갖춘 상태와 확정일자에서 나옵니다.

그 상태는 계속 유지되어야 하는 성질을 가집니다. 그래서 주소를 옮기고 짐을 빼는 순간 앞자리를 지탱하던 두 다리 가운데 하나 또는 둘이 함께 빠집니다. 청구권은 남고 순위는 사라지는 어긋난 상태가 여기서 만들어집니다.

대항력이 언제 생기고 확정일자가 무엇을 만드는지는 각각 따로 정리해 두었습니다. 여기서는 결론만 가져다 씁니다. 나가기 전에 그 자리를 등기로 옮겨 두어야 한다는 것입니다.

그래서 가장 먼저 하는 다섯 가지

받아 내는 일보다 자리를 지키는 일이 앞섭니다.

첫 단계에서 해야 할 일은 상대를 압박하는 것이 아니라 나중에 쓸 재료를 만들어 두는 것입니다. 언제 끝났고 언제 무엇을 요구했는지가 남아 있어야 이후의 모든 절차가 매끄럽게 굴러갑니다.

동시에 미뤄야 할 것이 있습니다. 전출과 이사입니다. 새 집 계약이 이미 잡혀 있어도 두 일정 사이에 임차권등기를 끼워 넣을 여유를 만드는 편이 낫습니다.

아래 다섯 단계는 순서를 바꾸면 안 되는 것들만 모은 것입니다. 넷째와 다섯째 사이의 간격을 특히 넉넉히 잡으십시오.

1. 종료 사실을 확정한다기간이 끝났는지, 갱신 거절이나 해지 통지가 효력을 가졌는지를 먼저 정리합니다. 이 절차는 임대차가 끝난 뒤를 전제로 하므로 종료 여부가 흐릿하면 다음 단계로 넘어가기 어렵습니다.
2. 반환 요구를 날짜가 남는 방식으로 보낸다언제 어떤 내용으로 요구했는지가 남아야 합니다. 통화로만 끝내지 말고 문자와 메일, 내용증명처럼 발송 시점이 기록되는 수단을 함께 씁니다.
3. 주소와 점유를 그대로 둔다요구가 받아들여지지 않는 동안에는 전출과 이사를 미룹니다. 새 집 일정이 촉박하더라도 이 순서를 뒤집으면 되돌리기 어렵습니다.
4. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청한다지방법원과 그 지원, 시·군 법원 가운데 그 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 냅니다. 지금 살고 있는 곳이 아니라 목적물이 있는 곳이 기준입니다.
5. 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인한다신청과 등기는 다른 단계입니다. 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 다음에 이후 일정을 잡습니다.

임차권등기명령은 어떤 장치인가

나가더라도 자리를 잃지 않게 해 주는 장치입니다.

주택임대차보호법은 임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않은 경우를 따로 정해 두고 있습니다. 그 상황의 임차인이 법원에 신청할 수 있게 한 것이 임차권등기명령입니다.

이 등기가 끝나면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖게 되고, 이미 그것을 갖고 있던 임차인은 이사를 가거나 주소를 옮겨도 그대로 유지됩니다. 앞 절에서 말한 두 다리를 등기라는 형태로 바꿔 박아 두는 셈입니다.

예전에는 이 절차에 구멍이 있었습니다. 결정이 임대인에게 송달되어야 등기가 되었기 때문에 연락이 닿지 않는 임대인 앞에서는 절차가 멈췄습니다. 앞서 본 세 번째 유형이 정확히 여기에 걸렸습니다.

2023년 7월 19일부터 그 부분이 바뀌었습니다. 결정이 임대인에게 고지되기 전에도 등기 집행이 가능해져, 상대가 자취를 감춘 상황에서도 절차를 밀고 나갈 수 있게 되었습니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항

등기를 마치면 달라지는 것과 달라지지 않는 것

자리는 지켜 주지만 돈을 대신 내주지는 않습니다.

임차권등기를 끝낸 뒤에 가장 자주 나오는 오해가 이제 보증금이 나온다는 기대입니다. 이 등기는 돈을 받아 내는 절차가 아니라 받을 때까지 앞자리를 붙들어 두는 절차입니다. 둘은 목적이 다릅니다.

달라지는 것은 움직일 수 있는 자유입니다. 등기가 올라간 뒤에는 새 집으로 옮기고 주소를 정리해도 앞자리가 남습니다. 회사가 멀어지거나 아이 학교 문제로 더는 그 집에 머물 수 없는 사정이 있을 때 이 차이가 큽니다.

또 하나 달라지는 것은 등기부에 남는 기록입니다. 을구에 임차권등기가 기재되면 그 집을 보러 오는 다른 사람들이 이 사실을 확인하게 됩니다. 이후에 새 임차인을 들이려는 임대인 입장에서는 그대로 두기 부담스러운 표시가 됩니다.

달라지지 않는 것도 분명합니다. 언제 얼마를 받을지는 여전히 열려 있고, 그 뒤의 회수 절차는 별개로 진행해야 합니다. 보증금 반환을 보장하는 별도의 보증 상품이 있기는 하지만 가입 요건과 조건은 상품마다 다르므로 해당 기관의 안내를 직접 확인하십시오.

여기서 자주 어긋나는 판단들

기다림과 배려가 손해로 바뀌는 지점이 있습니다.

보증금이 걸린 상황에서는 관계를 상하게 하고 싶지 않다는 마음이 판단을 늦춥니다. 절차를 밟는 것이 상대를 몰아붙이는 일처럼 느껴지기 때문입니다. 실제로는 자기 자리를 확인해 두는 일에 가깝습니다.

마지막 문답이 이 글에서 가장 오해가 잦은 부분입니다. 등기를 마쳤다는 사실만으로 안심하고 이후 절차를 놓아 버리면 시간만 흐릅니다. 자리를 지켜 둔 다음에는 회수를 위해 무엇을 할지를 따로 세워야 합니다.

계약 단계로 돌아가면 애초에 이 상황에 놓일 확률을 줄이는 방법도 있습니다. 등기부에서 무엇을 보아야 하는지, 잔금과 전입신고 일정을 어떻게 붙여야 하는지가 그것입니다.

자주 묻는 질문