계약 전 확인할 임대차계약서 체크리스트

임대차계약서 마스터·8분·2026.02.06

빠뜨림은 몰라서 생기지 않는다

알고 있던 것도 그 자리에서는 넘어갑니다.

계약 자리는 생각보다 짧습니다. 사람이 셋넷 모여 있고 서류가 오가고 송금을 확인하는 사이에 삼십 분이 지나갑니다. 그 안에서 하나하나 따져 묻기가 쉽지 않습니다.

그래서 빠뜨리는 항목은 몰랐던 것이 아니라 미뤄 둔 것인 경우가 많습니다. 나중에 물어보자고 생각하고 넘어가는데, 서명이 끝나면 물어볼 자리가 사라집니다.

먼저 분명히 해 둘 것이 있습니다. 계약 전에 확인할 항목을 법이 개수로 정해 둔 조항은 없습니다. 계약서에 무엇을 몇 개 적어야 한다는 규정도 없고, 표준계약서조차 우선적으로 사용하는 권장 서식일 뿐 합의하면 다른 서식을 쓸 수 있습니다.

아래 목록은 그래서 법정 요건이 아니라 실무 점검표입니다. 빠뜨렸을 때 뒤에서 값을 치르게 되는 자리를 네 갈래로 나눠 모았습니다. 각 항목 옆에 무엇이 문제되는지를 함께 적었으니 그 결과를 보고 우선순위를 정하십시오.

등기부와 당사자에서 새는 것

누구와 계약하는지가 흐리면 나머지는 다 소용이 없습니다.

가장 먼저 볼 것은 지금 마주 앉은 사람이 그 집에 관해 계약할 수 있는 사람인지입니다. 이름이 같은지만 보고 넘어가기 쉬운데, 확인해야 할 것이 하나 더 있습니다.

소유자가 여럿인 경우입니다. 민법은 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정한다고 정하고 있고, 부동산을 빌려주는 것은 처분이 아니라 관리에 해당한다고 보는 것이 실무의 이해입니다. 두 사람이 절반씩 가진 공동명의라면 한 사람의 서명만으로는 과반수가 되지 않습니다.

그래서 공동명의 물건은 공유자 전원 또는 지분 과반수의 서명을 받거나 위임장을 받아 둡니다. 등기부 갑구에 지분이 어떻게 적혀 있는지를 먼저 봐야 이 판단이 섭니다.

아래 표는 등기부와 당사자에서 자주 새는 항목과 그 결과입니다. 가운데 칸을 먼저 읽고 자기 상황에 해당하는 줄부터 채우십시오.

마지막 줄은 예전에는 임대인이 동의해 줘야 볼 수 있어 사실상 막혀 있었습니다. 2023년 4월 1일 시행 개정으로 보증금이 1천만 원을 초과하는 임차인은 계약을 체결한 뒤 임대차가 시작되는 날까지 임대인의 동의 없이도 전국 세무서에서 열람할 수 있게 됐습니다.

이때는 임대차계약을 체결한 사실을 증명하는 서류와 신분을 확인할 서류를 내야 합니다. 계약서에 도장을 찍은 다음 잔금을 치르기 전까지가 확인할 수 있는 구간이라는 점을 일정에 넣어 두십시오.

돈을 주고받는 자리에서 새는 것

계약금의 성격을 정해 두지 않으면 물러설 때 값이 달라집니다.

계약금을 보내는 순간 관계가 굳어집니다. 문제는 그 돈이 어떤 성격인지를 정해 두지 않은 채 보내는 경우가 많다는 것입니다.

민법은 매매에서 계약금 등의 명목으로 돈이 오간 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 어느 한쪽이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있고, 이 규정은 유상계약에 준용되는 조문을 통해 임대차에도 이어집니다.

여기서 두 가지를 짚어야 합니다. 하나는 이행에 착수한 뒤에는 이 방법으로 물러설 수 없다는 것이고, 다른 하나는 당사자가 달리 정했다면 그 약정이 먼저라는 것입니다. 계약서 특약란이 조문보다 앞에 놓이는 구간이 여기입니다.

액수에 관한 오해도 흔합니다. 흔히 쓰는 비율은 관행이지 법이 정한 값이 아닙니다. 조문은 포기와 배액 상환이라는 방식만 정하고 있을 뿐 얼마를 걸어야 하는지는 말하지 않습니다.

특약란에서 새는 것

빈 특약란은 편한 것이 아니라 기본값에 맡기는 것입니다.

특약란을 비워 두면 아무 약속도 하지 않은 상태가 되는 것 같지만 그렇지 않습니다. 정하지 않은 부분에는 법의 기본값이 들어옵니다. 그 기본값이 자기에게 맞는지를 알고 비우는 것과 모르고 비우는 것은 다릅니다.

수리와 비용이 대표적입니다. 민법은 임대인이 목적물을 인도하고 계약이 이어지는 동안 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 임차인이 보존에 관해 필요비를 지출했다면 그 상환을 청구할 수 있고, 유익비는 임대차가 끝날 때 가액의 증가가 남아 있는 범위에서 지출액이나 증가액을 상환받습니다.

이 조문들을 특약으로 어떻게 조정할 수 있는지는 조심해서 다뤄야 합니다. 민법에는 어긋나는 약정의 효력을 부인하는 조문이 따로 있는데 그 조문은 대상을 열거하는 방식이라, 열거되지 않은 조문에 대해서는 그 조문을 근거로 무효라고 말할 수 없습니다. 방금 말한 임대인의 의무와 비용 상환에 관한 조문은 그 열거에 들어 있지 않습니다.

다만 주택임대차보호법에는 별도의 장치가 있습니다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정해 두었고, 한쪽으로만 작동하는 규정이라 임차인에게 유리한 약정은 그대로 살아 있습니다. 서명하고 동의했는지는 판단 기준이 아닙니다. 어떤 특약이 여기에 걸리는지는 사안마다 다르므로 계약 전에 문구를 다듬어 두는 편이 훨씬 낫습니다.

일정에서 새는 것

날짜를 흩어 놓으면 그 사이가 빈틈이 됩니다.

같은 계약이라도 잔금과 입주, 전입신고와 확정일자를 언제 하느냐에 따라 임차인이 서는 자리가 달라집니다. 각각은 다 아는 절차인데 날짜를 모으지 않아 사이가 벌어지는 것이 문제입니다.

인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 효력이 생기므로 마친 당일에는 아직 비어 있는 구간이 남습니다. 그 하루를 감안해 잔금 전까지 새 권리를 설정하지 않겠다는 약정을 특약에 두는 것이 실무의 대응입니다.

임대차 신고도 일정에 넣어야 합니다. 보증금이 6천만 원을 넘거나 월 차임이 30만 원을 넘으면 대상이 되고 기한은 계약을 체결한 날부터 30일입니다. 신고하면서 계약서를 함께 낸 경우에 한해 확정일자가 부여되므로 계약서를 챙겨 가야 합니다.

차임을 밀렸을 때 어떻게 되는지도 미리 알아 두면 일정을 짜기 쉽습니다. 건물 임대차에서 연체액이 차임 2개월분에 이르면 임대인이 해지할 수 있다고 민법이 정하고 있고, 이는 연속으로 몇 번 걸렀는가가 아니라 밀린 금액이 그만큼 쌓였는가를 뜻합니다. 상가는 기준이 3개월분이라 옮겨 쓰면 어긋납니다.

이 목록을 오해하지 않으려면

점검표는 통과 시험이 아니라 우선순위 표입니다.

모든 항목을 다 채워야 계약할 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 항목은 그 물건에서 아예 문제되지 않고, 어떤 항목은 확인 자체가 어려울 수도 있습니다. 중요한 것은 무엇을 확인하지 못한 채로 들어가는지를 알고 들어가는 것입니다.

이 목록의 각 항목은 저마다 따로 다룬 글이 있습니다. 등기부를 어떻게 읽는지, 계약금을 언제 보내야 하는지, 특약을 어떻게 쓰는지가 그것입니다. 지금 걸리는 줄이 있다면 그 편으로 건너가 보십시오.

계약이 끝난 뒤에 이 표를 다시 볼 일은 거의 없습니다. 그래서 계약서 사본과 함께 이 목록을 한 장 인쇄해 두고 잔금일에 마지막으로 훑는 방법을 권합니다.

자주 묻는 질문