임대차계약서 유상 임대차와 무상 사용대차의 차이

임대차계약서 마스터·7분·2026.04.21

대가가 오가느냐가 문서의 이름을 정합니다

같은 집을 빌려 쓰는 일인데 돈이 오가면 이름이 바뀝니다.

임대차는 빌려주는 대가로 돈을 받는 관계입니다. 보증금을 맡기든 차임을 매달 내든 어떤 형태로든 대가가 오갑니다. 이 대가가 있기 때문에 빌려 쓰는 쪽에는 값을 치른 사람의 지위가 생기고, 법도 그 지위를 전제로 보호 장치를 얹어 두었습니다.

사용대차는 그 대가가 없습니다. 그냥 쓰라고 내주고, 다 쓰면 돌려받는 관계입니다. 친척 집이 비어 있어 잠시 들어가 사는 경우나 부모가 자녀에게 집을 쓰게 해 주는 경우가 여기 해당합니다. 호의로 시작되는 경우가 많아 문서를 남기지 않고 넘어가기 쉽습니다.

그런데 문서를 남기지 않으면 두 사람의 기억이 갈렸을 때 기댈 데가 없습니다. 언제까지 쓰기로 했는지, 고장 난 것을 누가 고치는지, 나갈 때 어떤 상태로 돌려주는지가 모두 말로만 남아 있기 때문입니다. 대가가 없다는 것과 약속이 없다는 것은 다른 이야기입니다.

그래서 무상으로 쓰게 할 때도 문서를 만드는 편이 낫습니다. 다만 그 문서를 임대차계약서 서식으로 만들면 안 됩니다. 보증금과 차임 칸이 비어 있는 임대차계약서는 읽는 사람마다 다르게 해석할 여지를 남기고, 계약의 성격 자체를 흐립니다.

보호 장치가 왜 작동하지 않는가

지킬 보증금이 없으면 보증금을 지키는 제도가 설 자리도 없습니다.

주택임대차보호법이 만들어 둔 장치를 하나씩 떠올려 보면 이유가 분명해집니다. 우선변제권은 경매나 공매에서 보증금을 먼저 받아 내기 위한 권리입니다. 애초에 맡긴 보증금이 없다면 이 권리로 받아 낼 것도 없습니다.

최소 존속기간도 마찬가지입니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 본다는 규정은 대가를 치른 임차인의 거주를 안정시키기 위한 것입니다. 대가 없이 호의로 내준 관계에까지 같은 기간을 강제하지는 않습니다.

계약갱신요구권도 임대차를 전제로 합니다. 임차인이 한 번 더 살겠다고 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 구조인데, 여기서 말하는 임차인은 대가를 지급하는 사람입니다.

아래 표는 이 차이를 항목별로 늘어놓은 것입니다. 오른쪽 열이 비어 있는 줄이 많다는 사실 자체가 이 관계의 성격을 보여 줍니다.

표에서 눈여겨볼 줄은 세 번째입니다. 적용되지 않는다는 말은 사는 사람이 아무 권리가 없다는 뜻이 아니라, 그 법이 마련한 특별한 보호를 받지 못한다는 뜻입니다. 두 사람이 문서로 정한 약속은 그대로 살아 있습니다.

그래서 무상으로 빌려 쓰는 쪽에서 안전을 확보하는 방법은 하나뿐입니다. 법이 대신 채워 주지 않는 부분을 계약서 문장으로 직접 채우는 것입니다. 기간과 반환 조건, 비용 부담을 구체적으로 적어 두면 최소한 서로 다르게 기억할 일은 없어집니다.

무상인 줄 알았는데 아닌 경우

이름을 무상이라 붙여도 실제로 대가가 오갔다면 판단이 달라질 수 있습니다.

실무에서 가장 애매한 구간이 여기입니다. 차임이라는 이름의 돈은 오가지 않지만 매달 일정한 금액을 주고받는 경우가 있습니다. 관리비 명목이거나 공과금 명목입니다. 이때 그 돈이 실제로 쓴 만큼의 실비인지, 아니면 사실상 사용의 대가인지가 문제가 됩니다.

구분의 실마리는 금액이 무엇에 연동되는가입니다. 사용량에 따라 달라지고 고지서 금액과 맞아떨어진다면 실비로 읽히고, 사용량과 무관하게 매달 같은 금액이 정해져 있다면 대가처럼 보입니다. 다만 이런 판단은 개별 사정을 함께 보아야 하므로 문서에 한 줄 적어 두었다고 자동으로 결론이 나는 것은 아닙니다.

그러니 문서를 쓸 때는 두 가지를 분명히 해 두는 편이 안전합니다. 하나는 그 돈이 무엇에 대한 것인지이고, 다른 하나는 어떻게 계산하는지입니다. 고지서에 나온 금액을 그대로 정산한다고 적어 두면 성격을 두고 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.

반대의 경우도 있습니다. 형식상 임대차계약서를 썼지만 실제로는 돈이 오간 적이 없는 경우입니다. 서류의 이름만으로 관계가 정해지지 않으므로, 실제 사정과 문서가 어긋나 있다면 나중에 어느 쪽으로든 다툼이 생깁니다. 처음부터 실제 관계에 맞는 문서를 쓰는 것이 가장 단순한 해법입니다.

가족 사이일수록 문서를 남기는 편이 낫습니다

호의로 시작한 관계일수록 끝날 때 기준이 없습니다.

가족이나 가까운 사이에서 집을 빌려주는 일은 흔합니다. 문서를 만들자고 하면 야박해 보일까 봐 미루다가, 정작 사정이 바뀌었을 때 서로 곤란해지는 경우가 많습니다. 언제까지 쓰기로 했는지에 대한 기억이 갈리면 나가 달라는 말 자체를 꺼내기 어려워집니다.

문서에 담을 것은 많지 않습니다. 누가 어느 부동산을 언제부터 언제까지 대가 없이 쓰는지, 비용은 어떻게 나누는지, 돌려줄 때 어떤 상태로 되돌려 놓는지 정도면 충분합니다. 분량이 짧을수록 서로 읽고 확인하기도 쉽습니다.

기간을 비워 두는 것이 가장 흔한 실수입니다. 기간이 없으면 언제 돌려달라고 해야 정당한지에 대한 기준이 사라집니다. 사정이 유동적이라면 짧게 정하고 필요할 때 연장하는 편이, 아예 정하지 않는 것보다 훨씬 다루기 쉽습니다.

마지막으로 문서의 제목을 정확히 붙이십시오. 임대차계약서라는 제목 아래 금액 칸을 비워 두면 나중에 그 문서를 읽는 사람은 대가를 정하지 않은 임대차로 이해하려 합니다. 무상으로 쓰게 하는 관계라면 그 성격이 드러나는 제목과 문장을 쓰는 것이 서로에게 안전합니다.

자주 묻는 질문