임대차계약서와 전대차계약서의 차이

임대차계약서 마스터·7분·2026.04.20

당사자가 한 칸씩 밀려 있습니다

같은 집을 두고 계약이 두 겹으로 쌓이는 구조입니다.

임대차계약서에 이름을 올리는 사람은 두 명입니다. 그 부동산을 빌려줄 권한을 가진 쪽과 빌려 쓰는 쪽입니다. 여기서 빌려주는 쪽의 권한은 소유처럼 그 물건 자체에서 나옵니다.

전대차계약서에서는 이 구도가 한 칸씩 옮겨 갑니다. 원래 빌려 쓰던 사람이 이번에는 빌려주는 자리에 서고, 새로 들어오는 사람이 빌려 쓰는 자리에 섭니다. 앞의 계약에서 임차인이던 사람이 뒤의 계약에서는 전대인이 되고, 새로 들어온 사람은 전차인이라 불립니다.

중요한 것은 여기서 나오는 권한의 출처입니다. 전대인이 내줄 수 있는 것은 자기가 원 임대차로 받은 사용권의 범위 안에 있는 것뿐입니다. 자기가 2년을 쓸 수 있다면 남에게 3년을 쓰게 해 줄 수 없고, 주거용으로 빌렸다면 영업용으로 쓰라고 내줄 수 없습니다.

그래서 전대차계약서를 읽을 때는 그 문서 하나만 봐서는 판단이 서지 않습니다. 위에 깔린 원 임대차계약서를 함께 놓고 기간과 용도, 그리고 전대를 금지하는 문장이 있는지를 대조해야 비로소 이 계약이 성립할 수 있는지 알 수 있습니다.

임대인의 동의가 갈림길이 되는 이유

동의가 있느냐 없느냐로 같은 문서의 운명이 갈립니다.

빌려주는 쪽 입장에서 누가 그 공간을 쓰느냐는 사소한 문제가 아닙니다. 목적물을 어떻게 다룰지, 이웃과 어떻게 지낼지, 돈을 제때 낼지가 모두 사람에 달려 있습니다. 그래서 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 다른 사람에게 넘겨 쓰게 하지 못하도록 하는 것이 민법의 원칙입니다.

동의 없이 전대를 하면 두 가지가 따라옵니다. 하나는 전차인이 자기 권리를 임대인에게 주장하지 못한다는 점입니다. 임대인이 나가라고 하면 전차인에게는 막을 근거가 마땅치 않습니다. 다른 하나는 임대인이 원 임대차 자체를 해지할 수 있다는 점입니다. 전대인 역시 자리를 잃습니다.

동의를 받아 두면 이 위험이 사라집니다. 임대인이 그 사람이 들어와 쓰는 것을 알고 받아들인 상태가 되므로, 전대를 이유로 계약을 끊는 일이 생기지 않습니다. 동의를 구두로만 받아 두는 경우가 많은데, 나중에 기억이 갈리면 확인할 방법이 없으므로 서면으로 남겨야 합니다.

여기서 하나 더 살펴야 할 것이 원 임대차계약서의 문장입니다. 임대인의 서면 동의 없이 전대하지 못한다는 조항이 들어 있는 계약서가 흔합니다. 이 문장이 있으면 구두 동의만으로는 부족하고, 조항이 요구하는 형식을 그대로 맞춰야 합니다.

칸 단위로 대조해 보면

같은 이름의 칸이라도 채우는 근거가 다릅니다.

표는 두 계약서를 나란히 두고 어느 칸이 어떻게 달라지는지를 정리한 것입니다. 오른쪽 열을 읽을 때는 그 칸을 채우려면 무엇을 먼저 확인해야 하는지를 함께 떠올려 보십시오. 전대차계약서의 거의 모든 칸은 원 임대차를 확인해야 채울 수 있습니다.

넷째 줄과 다섯째 줄은 계약 자리에서 자주 그냥 넘어가는 부분입니다. 전대인이 남은 기간을 정확히 알려 주지 않으면 전차인은 자기가 언제까지 쓸 수 있는지 모른 채 짐을 옮기게 됩니다. 원 임대차의 종료일을 확인하고 그 안쪽으로 기간을 잡는 것이 기본입니다.

여섯째 줄은 전대차의 구조가 그대로 드러나는 자리입니다. 위에 깔린 계약이 끝나면 그것을 딛고 서 있던 계약도 함께 흔들립니다. 전차인이 원 임대차의 만료일과 갱신 여부를 알아야 하는 이유가 여기 있습니다.

마지막 줄에 표시를 해 둔 것은 이 두 서류가 전대차에서 계약서만큼 중요하기 때문입니다. 계약서에 서명하기 전에 원본이나 사본을 받아 두고, 동의 서면에 임대인의 이름과 날짜가 적혀 있는지 확인하십시오.

동의를 받아 진행하는 순서

순서를 지키면 서류 한 장으로 끝나는 일입니다.

절차 자체는 복잡하지 않습니다. 어긋나는 경우는 대개 순서를 바꿔서 생깁니다. 전차인을 먼저 구해 놓고 임대인에게 통보하듯 알리면 동의를 받기 어려워지고, 이미 이사 날짜까지 잡혀 있으면 협상할 여지도 없어집니다.

1. 원 임대차계약서 확인전대를 금지하거나 서면 동의를 요구하는 조항이 있는지 먼저 찾습니다. 남은 기간과 정해진 용도도 이때 확인합니다.
2. 임대인에게 먼저 알리기전대하려는 사정과 예상 기간, 들어올 사람의 대략적인 정보를 정리해 알립니다. 사람을 정하기 전에 알리는 편이 대화가 수월합니다.
3. 동의 서면 받기임대인의 이름과 날짜가 들어간 서면으로 받습니다. 어느 부분을 누구에게 언제까지 전대하는지를 특정해 두어야 나중에 범위를 두고 다투지 않습니다.
4. 전대차계약서 작성원 임대차의 기간과 용도 안쪽에서 조건을 정합니다. 원 임대차가 끝나거나 해지되면 전대차도 함께 끝난다는 문장을 넣어 둡니다.
5. 서류를 한 묶음으로 보관원 임대차계약서 사본, 동의 서면, 전대차계약서를 같이 보관합니다. 세 장이 함께 있어야 전차인의 지위를 설명할 수 있습니다.

둘째 단계에서 사람을 정하기 전에 알리라고 한 이유가 있습니다. 임대인이 거절할 수도 있는 사안인데 뒤늦게 알리면 전차인과의 약속을 스스로 깨야 하는 상황이 됩니다. 순서를 앞당기는 것만으로 이 위험이 사라집니다.

넷째 단계의 문장은 나중에 가장 자주 찾게 되는 조항입니다. 원 임대차가 만료되거나 중간에 해지되었을 때 보증금을 어떻게 정산하고 언제까지 비울지가 미리 정해져 있으면, 갑자기 나가야 하는 상황에서도 다툼 없이 처리됩니다.

전차인이 놓치기 쉬운 것

보증금을 누구에게 냈는지와 누구에게 돌려받는지가 다릅니다.

전차인이 보증금을 낸 상대는 전대인입니다. 임대인이 아닙니다. 그러니 계약이 끝날 때 돌려달라고 청구할 상대도 전대인입니다. 임대인이 전대인에게 보증금을 돌려주지 않았다고 해서 전차인이 임대인에게 곧바로 요구할 수 있는 구조가 아닙니다.

그래서 전대인의 사정을 확인하는 일이 실질적인 안전장치가 됩니다. 전대인이 임대인에게 맡긴 보증금이 얼마인지, 차임을 밀리지 않고 내고 있는지를 알아 두면 위험의 크기를 가늠할 수 있습니다. 원 임대차가 차임 연체로 끊기면 그 여파가 전차인에게 그대로 옵니다.

주택임대차보호법의 보호를 어디까지 받을 수 있는지도 단정하기 어려운 영역입니다. 동의 여부와 원 임대차의 상태에 따라 달라지므로, 전대차라는 이유만으로 보호를 받는다거나 받지 못한다고 잘라 말할 수 없습니다. 계약 전에 원 임대차의 상태를 확인해 두어야 하는 이유가 여기에도 있습니다.

마지막으로 이름만 다를 뿐 실제로는 지위를 통째로 넘기는 경우가 있습니다. 기존 임차인이 나가고 새 사람이 그 자리를 그대로 이어받는 형태라면 전대가 아니라 계약 당사자를 바꾸는 일입니다. 이때는 임대인과 새 임차인 사이에 계약을 다시 맺거나 승계 절차를 밟아야 하며, 전대차계약서로 처리하면 관계가 어긋납니다.

자주 묻는 질문