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5-4 실전 강제집행 ① (부동산경매)
부동산에 대한 경매를 신청할 때에는 권리분석을 한 후 배당받을 금액이 있는지 여부를 검토한 후에 하여야
한다.
1. 강제경매를 신청할지 여부의 판단
① 부동산의 권리분석 : 다음에 예시하는 것과 같은 권리분석표를 작성하여 채무자의 부동산에 대한 강제경매의 신청에
의해 배당받을 금액이 있는지 여부를 검토한 후에 경매신청을 하여야 한다. 부동산의 경매는 다른 강제집행과는 달리
절차가 복잡하고 비용이 많이 든다. 경매신청채권자가 배당받을 금액이 있어 경매절차가 정상적으로 진행되면 경매신청자가
납부한 비용은 경락대금에서 우선배당받게 되므로 크게 문제되지 않지만, 경매가 잉여이익 없는 것으로서 취소되게 되면
일부의 잔액을 제외한 비용을 날리게 된다.
다만, 배당받을 이익이 없는 경우에도 경매신청이 채무자에게 절대적인 강제가 될 수 있는 경우, 예를 들어 근저당권이
다수 있으나 가압류는 없는 경우에 경매신청이 되면 채무자는 모든 근저당권자에 대한 채무의 기한의 이익을 상실하게
되어 큰 불이익을 입게 되므로, 비교적 소액인 경매신청채권자의 채무를 변제함으로써 이를 모면하려고 할 것이 예상되는
때에는 과감하게 경매를 신청하여야 할 것이다. 권리분석표를 예시하면 다음과 같다
[참고서식 20] 권리분석표
② 배당이익의 평가 : 경매를 통해 배당의 이익이 있는지 여부를 판단하기 위해 위의 표를 작성할 때 주의할 점을
살펴본다.
| 구분 |
산출방법 |
비고 |
예상되는 경락가
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현재의 부동산 시세의 90% 정도(공시지가정도)가
최저경매가가 되며, 아파트의 경우에는 2차유찰 뒤, 단독주택의 경우는 3차유찰 뒤에 경락(낙찰)될 것으로
예상하여 경락대금을 예상한다.
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최저경매가의 예상은 공인중개사 등에게 문의하여 안 시세에 90%를 곱하여 산정하거나,
공시지가를 열람하여 그 가액으로 한다. |
선순
위
권리
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부동산등기부의 [을]구에서 저당권, 근저당권,
전세권을 [갑]구에서 담보가등기, 청구권보전가등기를 선순위권리로 선별하고 그 담보가액을 기재한다.
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등기부에 기입된 담보물권은 피담보채권액과 이자, 비용까지 담보하므로 등기부에 기재된
금액을 배당금액으로 예상하여야 한다. |
임
차
권
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부동산 소재지의 주민등록등본을 발급받아 등기부상의
최선순위 (근)저당권, 전세권 보다 전입일이 앞서는 임차권은 위 선순위 권리로 간주하고, 전입일이 후순위인
경우에는 지역별 소액우선변제액 만큼을 선순위 배당액으로 산정한다.
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임차보증금이 광역시 이상 3,000만원, 기타 지역 2,500만원 이상 후순위인
임차권은 소액우선변제 대상에게 제외한다. (세대별 우선변제액은 광역시 1,200만원, 기타 지역 800만원으로
산정한다.) |
임차인이 많아 소액우선변제액의 합계액이 예상경락가의
1/2을 초과하는 때에는 소액우선변제액수를 예상경락가의 1/2로 산정한다.
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각 세대별 우선변제액에 세대수를 곱한 금액이 예상경락대금의 몇 %인지 계산
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가
압
류
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가압류등기일이 최선순위 담보권보다 앞서는 경우에는
가압류채권액과 모든 담보액을 합한 금액에서 가압류채권액이 차지하는 비율을 경락대금에 곱하여 가압류채권자에게
배당될 금액을 산정한 후 우선변제액으로 간주한다.
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가압류채권자의 흡수배당에 의한 우선변제권이 인정됨.
이 경우에는 총 담보권 가액에 가압류채권자의 배당액이 포함된 금액이 선순위자에게 배당될 금액이다. |
가압류등기일이 최선순위 담보권보다 뒤에 된 경우에는
모든 가압류채권액에 경매신청채권자의 채권액을 합한 금액에 대하여 경매신청채권자의 채권액이 차지하는 비율을
경락예상가에서 선순위자의 배당될 금액을 뺀 금액에 곱하여 경매신청자가 배당받을 가능금액을 산정한다.
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경매신청채권자가 배당받을 금액 = (경락예상가
- 선순위자가 배당받을 금액 합계) ×경매신청채권자의 채권액 / (경매신청채권자의 채권액 + 모든 가압류채권자의
채권액)
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* 우선권 없는 일반채권자가 강제경매를 신청하는 경우에 선순위권리자의 채권액의 총합계가 경락예상가를 상회하는 경우에는
경매신청의 실익이 전혀 없다. 이러한 경매는 잉여의 이익이 없는 것으로 되어 경매신청이 기각되거나 경매개시결정 후
곧바로 취소될 것이다.
잉여의 이익이 없다는 것은 경매신청자에 우선하는 다른 채권자의 채권액과 경매비용의 합계액보다 최저경매가격이 적게 되는
경우를 말하는데, 경매신청시부터 경락허가결정이 날 때까지의 기간 중 어느 때라도 이러한 상태가 된 때에는 경매가 취소될
수 있다. 이때 경매신청채권자가 경매의 취소를 면하려면 잉여가 있을 가격으로 매수할 것을 신고하고 일정액을 공탁하여야
한다.
③ 기타 타인 권리에 대한 검토 : 이 밖에 전형적인 것은 아니지만 검토되어야 할 것으로는 부동산 및 채무자에게
부과된 제세공과금 체납액, 전세권 이외의 법정 용익물권 등이 있으며 구체적으로는 다음과 같다.
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구분
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내용
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비고
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부동산에 직접 부과된 세금
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상속세
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등기부상 소유자(현 채무자)가 상속을 원인으로 소유권이전등기를 받은 경우
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세금 납부고지 시기와 관계없이 어느 권리보다도 우선변제됨. |
증여세
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등기부상 소유자(현 채무자)가 증여를 원인으로 소유권이전등기를
받은 경우 |
채무자가 체납한
제세공과금
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채무자가 세금, 공과금을 체납한 때에는 세무서 등이 경매법원에 교부청구를 하면
판결 없이 우선변제된다.
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납부고지시를 기준으로 우선변제권 결정 |
용익
물권
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지상권
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나대지인 토지등기부에 지상권등기가 최선순위 담보물권등기보다 먼저 이루어진 경우에는
경매로 지상권이 소멸하지 않으므로 경락가가 저하됨
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지상권, 지역권이 최선순위 담보물권보다 나중에 설정된 경우에는
경락으로 소멸하므로, 이러한 경우에는 신경쓸 필요없다.
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지역권
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최선순위 담보물권보다 먼저 승역지로 지역권설정등기된 경우 경락인은 승역지의 부담있는
토지소유권을 취득하기 때문에 경락가가 저하될 것을 예상. |
④ 공유지분 평가 : 또한, 경매할 부동산에 공유지분의 등기가 있는 때에는 채무자가 소유하는 지분만을 경매할 수 있으므로,
최저경매예상가를 그 지분으로 나눈 가격을 기준으로 경매신청의 타당성을 분석하여야 한다. 이 때에는 해당 부동산등기부등본의
갑구 또는 을구에 등기된 소유권 이외의 권리등기는 부동산 전체에 대한 것인지, 지분권자 일부에 대한 것인지를 확인하여
이를 권리분석에 반영하여야 한다.
2. 채무자에 대한 간접강제
경매에 의해 부동산의 경락대금 중에서 배당을 받을 경우에는 배당받을 금액이 없거나 배당받을 금액이 소액인 경우라면
채무자의 부동산에 대한 경매신청은 적절한 강제집행의 방법이라고 할 수 없다.
그런데 이러한 경우에도 경매신청이 채권회수에 적절한 수단이 되는 경우가 있으므로 유의할 필요가 있다. 부동산은 객관적인
경제적 가치가 큰 물건일 뿐만 아니라 부동산 소유에 대해서는 경제적인 가치로 산정할 수 없는 소유자만의 큰 의미가
부여되어 있는 경우가 많기 때문에, 채무자로서는 부동산의 소유권을 잃지 않으려고 노력하게 될 것이다. 물론, 채무자가
자포자기의 상태로 되어 부동산에 대한 미련을 완전히 버린 경우라면 부동산에 대한 강제집행은 객관적인 경제적 가치가
있느냐 없느냐에 의해 결정될 것이지만, 채무자에게 부동산의 경매를 피할 수 있는 여지가 있는 경우라면 채무자는 회피를
위한 적극적인 조치를 취하게 될 것이다.
이 점을 이용하여 배당의 이익이 전혀 없는 부동산에 대해 경매를 신청함으로써 채권을 회수할 수 있는 여지가 있는 것이다.
즉, 경매되는 것보다는 어떠한 수단을 써서라도 경매신청채권자에게 변제하는 편이 이익이라고 채무자가 생각하는 경우에는
신청의 이익이 있다.
3. 부동산강제경매의 신청
① 신청서를 제출할 법원 : 경매신청서는 반드시 부동산 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원에 제출하여야 한다. 부동산
소재지 시·군법원에는 접수할 수 없다. 채무자의 주소지가 부동산 소재지와 다른 경우에도 채무자의 주소지 관할법원에
접수할 수는 없으며, 부동산 소재지 법원에 접수하여야 한다.
② 경매신청서의 작성
㉮ 신청서의 구성 ……… 신청서 양식은 뒤에 예시한 '[참고서식 21] 부동산강제경매신청서'를 참조하기 바란다.
㉯ 각 항목의 기재방법
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항목
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구분
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기재방법
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당사자
표시
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개인인 경우
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채권자 김 ○ ○
서울시 ○○구 ○○동 324-1 |
법인인 경우
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채무자 주식회사 ○○
대표이사 이 ○ ○
서울시 ○○구 ○○동 213-23 |
청구채
권의
기재
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판결에 의한 청구
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금 30,000,000원
1. 금 25,000,000원 채권자가 채무자에 대하여 가지는 서울지방 법원 99가단 3245호 대여금
청구사건의 집행력있는 판결정본에 의한 금액
2. 금 5,000,000원 위 금액에 대한 2001년 2월 1일부터 2001년 7월 31일(신청일)까지의
연 2할5푼의 비율에 의한 지연손해금 |
공정증서에 의한 청구
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금 15,000,000원 : 채무자가 2001년 3월 15일
발행한 약속어음에 대하여 공증인가 ○○합동법률사무소 작성 01년 증서 제2345호 집행력 있는 공정증서
정본에 의한 금액 |
신청원
인의
기재
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판결에 의한 청구
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위 청구금액은 서울지방법원 ○○가단 3245호 대여금 청구사건의 집행력 있는 확정판결
정본에 의하여 채무자가 채권자에게 당연히 변제하여야 할 것임에도 불구하고 이를 변제하지 아니하므로 청구금액의
변제를 구하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다. |
공정증서에 의한 청구
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위 청구금액은 채무자가 발행한 약속어음금액으로 공증인가 ○○합동법률사무소 작성
01년 증서 제2345호 집행력있는 공정증서 정본에 의해 채무자가 채권자에게 당연히 변제하여야 할 것임에도
불구하고 이를 변제하지 아니하므로 청구금액의 변제를 구하기 위하여 본 신청에 이른 것입니다. |
* 지급명령결정문, 조정조서, 조정에 갈음하는 결정조서, 청구인낙조서, 화해조서를 채무명의로 하여 신청하는 경우에도
위 판결에 의한 경우와 동일하게 작성하되, 사건번호, 집행력 있는 정본 표시만을 변경하여 기재하면 된다.
* 경매신청채권자는 배당시 청구금액을 확장할 수 없으므로 신청시에 채무자가 부담할 법적 조치비용까지 청구채권에 함께
기재한다.
㉰ 별지목록 ……… 신청서에 부동산의 표시를 기재하기에는 지면이 여의치 않은 때에는 신청서의 부동산 표시란에는
'별지목록 기재와 같음'이라고만 기재하고, 신청서와 동일한 규격과 재질의 다른 종이에 '별지'라고 표시하고 부동산의
표시를 기재한 후, 신청서에 첨부하고 간인하여 신청서와 연결시킨다.
별지목록에 기재하는 부동산의 표시는 원칙적으로 부동산등기부등본의 표제부의 현재 효력 있는 등기내용을 그대로 옮겨
적는다. 즉, 표제부 맨 처음의 등기에서 이후 변경등기되어 말소된 부분만을 변경된 내용으로 바꾸어 기재하면 된다.
변경등기가 없으면, 처음의 등기내용을 그대로 옮겨 적는다.
별지목록 부동산표시의 작성방법은 다음과 같다.
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부동산의 구분
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목록 기재례
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토 지
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서울특별시 ○○구 ○○동
321-4 대 200㎡ |
건 물
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서울특별시 ○○구 ○○동
321-4
위 지상 시멘트 블록조 단층주택 100㎡ |
토지와 건물을 일괄경매하는 경우
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1. 서울특별시 ○○구 ○○동
321-4 대 200㎡
2. 위 지상 시멘트 블록조 단층주택 100㎡ |
아파트
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1동의 건물의 표시
서울특별시 ○○구 ○○동 123 ○○아파트 12동
전유부분의 건물의 표시
건물번호 12동 1층 101호
구 조 철근콘크리트조
면 적 1층 101호 88㎡
대지권의 표시
서울특별시 ○○구 ○○동 123 1,000㎡
소유권
대지권의 비율 30/1,000 |
③ 경매신청비용 : 부동산강제경매를 신청하는 경우에는 법정된 예납금과 인지대·송달료를 납부하여야 하며, 등기부에 강제경매등기를
하여야 하므로 등록세 및 교육세를 납부하여야 한다. 이 비용은 경매신청인이 신청시 우선 납부하여야 하며, 경매 후
경락대금에서 최선순위로 배당된다.
[참 고] 경매신청에 소요되는 비용
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구 분
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비용항목
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납입금액
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비 고
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인지대
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인지
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건당 5,000원
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우체국에서
구입하여 신청서에 첩부 |
증지
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필지당 1,000원 |
송달료
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송달료
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(이해관계인 + 3) ×
10회 × ,260원
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은행에 납부하고 영수증을
신청서에 첨부 |
예납금
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신문공고료
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필지당 200,000원
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경매절차를
취하하거나 취소되면 사용 잔액은 신청인이 환급받을 수 있음.
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현황조사료
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63,260원 |
수수료
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(청구금액-100,000원)
× 0.02 ×5,000원 |
감정료
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건당 200,000원 |
유찰수수료
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6,000원 |
등기
비용
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등록세
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청구금액 × 0.002
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부동산
소재지 시, 구, 읍에 신고납부 |
교육세
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등록세액 × 0.2 |
증지대
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필지당 1,000원 |
* 필지당 금액으로 되어 있는 항목은 2개 이상 부동산을 하나의 신청서로 신청할 경우에는 그 필지마다 금액을 납부하여야
한다.
4. 강제경매절차 중 채권자가 반드시 알아두어야 할 것
경매절차는 크게 채권자의 신청, 법원과 집행관에 의한 경매, 집행관에 의한 경락대금의 배당으로 나눌 수 있다. 이
중 법원과 집행관에 의한 경매절차는 경매를 신청하는 채권자가 직접 관련되지 않는 절차이며 법원이 정해진 절차에 따라
진행한다. 따라서 경매신청채권자로서는 스스로 경매부동산을 경락받지 않는 이상은 이 절차에 관여할 필요가 거의 없다.
그러나 신청에서 경매기일의 지정에 이르기까지의 절차에서는 채권자에게 여러 가지 것이 요구되기도 하므로 잘 알고 있어야
하며, 배당절차에 있어서는 법원의 배당에 오류가 있거나 권리 없는 자가 배당받음으로써 피해를 입을 수 있으므로 그
절차와 구제방법을 알고 있어야 한다. 다음의 표로 필수적인 절차를 정리한다.
[참 고] 채권자가 반드시 알아야 할 경매관련 법지식
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구분
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절차의 내용
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비고
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경매개시결정
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법원은 신청서를 형식적으로 심사하여 경매개시결정을 하고,
등기소에 경매의 등기를 촉탁하고, 채무자에게 결정문을 송달한다. 신청서에 흠결이 있는 때에는 보정을 명하거나
신청을 각하한다.
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신청서의 흠결의 보정명령을 받으면 반드시 보정하여야 하고,
신청의 각하가 부당한 경우에는 7일내 즉시항고 한다. |
채무자에 대한 결정문 송달
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결정문은 반드시 채무자에게 송달되어야 한다. 송달 전 경매등기가 이루어진 때에는
압류효력이 발생하지만 송달되지 않으면 결국에는 경매취소된다.
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주소지를 알 수 없으면 공시송달 요건을 갖추어 공시송달신청이라도 하여야 한다. |
압류의 효력발생
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채무자에게 결정문이 송달된 때 또는 경매등기된 때 중 빠른 때에 효력발생
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효력발생 이후의 채무자의 처분은 효력 없음. |
제3취득자
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채무자로부터 권리를 취득한 자가 취득당시 경매신청 또는 압류 있음을 안 경우에는
압류에 대항하지 못한다.
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부동산이 압류채권을 위하여 의무를 부담한 때에는 제3자가 선의인 때에도 경매절차
속행. |
잉여의 가망없는 경매취소
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최저경매가격으로 경매신청채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을
변제하면 잉여가 없다고 인정한 때에는 신청채권자에게 이를 통지하고 신청채권자가 잉여 있을 가격으로 매수신청하거나
제3자가 매수할 것을 신청하고, 보증금을 공탁하지 않으면 경매를 취소한다.
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신청채권자는 통지받은 날부터 7일 내에 잉여 있을 가격을 정하여 자기 또는 제3자가
매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하여야 경매취소를 막을 수 있다. |
경매신청
의 경합
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이미 경매중인 부동산에 다른 강제집행신청이 있으면 법원은 그 신청에 대해서도 경매절차를
개시하고 앞의 경매절차에 따라 경매한다.
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앞의 경매절차가 취소, 취하되면 뒤의 경매개시결정에 의하여 경매절차를 계속진행한다. |
경락인의
소유권
취득시기
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경락인이 경락대금을 완납한 때 부동산에 대한 소유권을 취득하고, 법원은 직권으로
소유권이전등기를 촉탁하고, 경매신청등기의 말소를 촉탁한다.
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채무자의 이의에 의해 경락허가가 취소될 가능성이 소멸하는 효과.
(소유권의 절대적 이전) |
배당기일
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경락대금 완납 이후 법원이 배당기일을 정하고 신청채권자, 이해관계인, 배당요구자를
소환하는 날
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채권자는 배당기일 전까지 채권계산서를 제출하도록 되어 있음. |
배당금액
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경락대금과 민사소송법 제655조 제1항 2호 ~ 5호에서 정한 것.
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경락을 포기한 최고가매수인의 입찰보증금도 포함됨. |
배당표에
대한 이의
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배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관하여 다른 채권자에 대하여 채권액,
순위에 대한 이의를 신청할 수 있다.
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이의신청에 대한 재판은 경매를 집행한 법원이 하며, 항고의 대상이 된다. |
채권자의
배당기일
불출석
효과
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채권자는 배당표에 동의한 것으로 되어, 배당표에 기재된 금액을 배당하여 같은 법원에
공탁한다.
(차후 언제든지 수령)
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공탁사실은 따로 통지하지 않음.
(가압류채권자에게 배당된 금액도 출석여부와 관계없이 공탁함) |
* 배당금의 수령절차 및 공탁된 배당금의 수령절차는 뒤에 자세한 설명을 참조할 것.
[참고서식
21] 부동산강제경매신청서 
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